リフォーム工事を行うことにより、住まいの古くなった箇所の修繕や、設備機器の更新、断熱性の向上、構造体の補強のみならず、家族形態の変化に伴う間取りの変更といったことも可能になり、快適な住まいの環境を取り戻すことだけでなく、建築の長寿命化といった地球規模の環境負荷の低減も考えられます。さらに建築の性能向上により、住宅ストックの品質向上や中古住宅の市場流通の活性化を促進することにもつながっています。
今後は、中古住宅においてメンテナンスが行き届いた物件については、資産としての高い評価が受けられる傾向が予想されます。
リフォーム工事の規模と種類
・床、壁、天井といった部分的な修繕を行う
床・壁・天井といった部分的なリフォーム工事例
| 部位 | 現状 | 改善例 |
|---|---|---|
| 床 |
|
|
|
床暖房を導入したい |
|
|
| 壁 | ビニルクロスと違う種類に替えたい | 既存のビニルクロスを下地材として、塗装又は左官仕上げ |
| 合板下地に塗装仕上げの壁を珪藻土などの左官仕上げにしたい | 既存の合板を撤去して、石膏ボードを新設し、珪藻土などを塗布する | |
| 左官系仕上げからクロス系仕上げに変更したい | 既存の左官仕上げを平滑に処理し、合板をその上に下地材として新設し、ビニルクロスを張る |
※天井の場合には、和室と洋室で工法が異なるため注意が必要です。
・便器、ガス器具、洗面台といった機器の更新を行う
たとえば、「節水型便器」の場合、1990年代以前に設置された旧来の便器では、洗浄水量が１３Ｌであるのに対して、最新の節水型便器では６Ｌ以下と格段に性能が向上しています。一般家庭におけるトイレの使用水量は生活水の３割を占め、最も使用量が多い場所であることからも資源の節約に大きな役割をはなします。
・水廻りや外装の全面的なリフォームを行う
| 部位 | 現状 | 改善例 |
|---|---|---|
| 水廻り | 細かく壁で区切られていた水廻りを開放感のあるものにしたい | オープンキッチンにすることで、空間の広がりをつくりだす |
| 親と同居することになったので、水廻りを高齢者対応にしたい | ユニバーサルデザインのキッチンや洗面台、ユニットバスに更新する | |
| 外装部 | 外見上の劣化が見え始めた | 外壁の更新とともに、腐朽した躯体の補強も併せて行った |
| 夏の暑さや冬の寒さが気になる | 外壁の更新とともに、気流止め施し、単板ガラスをペアガラスに替え、断熱性を向上させた | |
| 屋根の劣化が進んできた | 材質や色を変えるとともに、断熱材を充填することで、断熱性を向上させた |
【バリアフリーリフォームの工事の例】
・内装の全面的なリフォームや増築・改築を行う
| 対象となる工事 | |||
| ①通路等の拡幅 | ③浴室改良 | ⑤手すりの取付け | ⑦出入口の戸の改良 |
| ②階段の勾配の緩和 | ④便所改良 | ⑥段差の解消 | ⑧滑りにくい床材料への取り替え |
【補助制度を活用した耐震診断・耐震リフォームの流れ】
|
|
・既存の空間を撤去して、スケルトン（骨組）のみを残し全面的にリフォームを行う
【リフォーム工事の流れ】
|
住宅の点検
|
|
↓
|
|
リフォーム無いようのピックアップ
|
|
↓
|
|
見積り依頼
|
|
↓
|
|
業者の決定
|
|
↓
|
|
リフォーム内容の決定
|
|
↓
|
|
契約
|
|
↓
|
|
工事開始・引越し
|
『住宅の点検』と『リフォーム内容の決定』
・リフォーム工事の作業のなかで、非常に重要な部分といえるのが「既存部分の調査」です。リフォーム設計や工事が進んでから大きな不具合が見つかってしまっては、設計・工事期間も遅れ、コストアップの原因となります。そのため現況調査をしっかりと行います。
・建築主様とのヒアリングにおいて、現状の不満を洗い出し、既存図面の確認、図面が存在しない場合には実測調査、中古住宅の調査となります。この調査では、床、壁、天井といった箇所の下地部分の状況、設備配管の経路、電気・ガスの容量、現状の写真記録といったことを行います。
・リフォーム工事の規模によっては、中古住宅の構造の状態を確認し、耐震診断が必要か否かを把握するためにも、地盤調査や基礎や軸組みを確認する必要があります。このような目に見えない部分の状態を知るために、場合によっては建築主の了承を得た上で破壊調査などを行うことがあり、断熱材などの現況確認、構造計算や構造補強の必要性の有無といったことの確認を行います。
・建物の用途変更部分や増築部分の床面積がある一定の面積を超える場合、改修部分が大規模な模様替えや大規模な修繕に該当する場合、改修部分が建築物の主要構造部である場合には、確認申請が必要となるため、事前に関連法規の確認を行います。
『見積もり依頼』から『契約』まで
・工事見積もりの際には２社以上の施工業者に対して見積もりを依頼し、比較しましょう。見積もりの依頼先は「現存する建築を施工した業者」「以前から営業している近隣の業者」「知り合いが依頼して実績のある業者」からえらぶようにします。
・施工業者を決定する際には、工事金額だけでなく、①メンテナンスを考慮し、現場から業者までの距離が近い ②建築士、増改築相談員といった有資格者の在籍の有無 ③リフォーム瑕疵保険に加入しているか ④アフターメンテナンスの体制、についても確認します。
【リフォーム工事に関わる契約書類の例】
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 請負契約書 | 契約者、契約金額、工期、支払方法など |
| 請負契約約款 | 契約に関する詳細な取り決め事項一覧。訪問販売業者の場合にはクーリングオフについての所定の内容 |
| 見積内訳書 | 契約金額の詳細な内訳。工事種目やリフォームの部位ごとに仕様（品番、メーカー名）、数量（面積、箇所数）、単価など |
| 設計図書 | リフォーム後の間取りや形状が分かる設計図やリフォーム部分の仕上げ材の名称・品番など |
| 打合せ記録 | 発注者と受注者との間で、いつ、何を決定したかの記録 |
・施工業者との工事契約締結の際には、トラブルを未然に防ぐために、必ず契約書類を作成します。また、工事の際の近隣からの苦情も増えています。新築時と同様、近隣住人とのトラブルを未然に防ぐためにも、工事着工前に近隣への挨拶を行うようにします。
工事開始とアフターメンテナンス
工事を開始してから、「解体後に図面と違っていた」「目視では確認することができなかった傷みがあった」などの理由による補修や設計変更を必要とするために生じる追加工事や、「棚板を追加したい」といった建築主様の新たな要望によって生じる追加工事について、工事を行う前の契約段階において、費用の発生の有無と金額を明確に確認しておくことが必要となります。
また、リフォームでは居住しながら工事を行うことが多いため、竣工・引渡しが曖昧になってしまいがちですが、工事が契約どおりに完成しているか、必ず業者立会いのもと、竣工検査を行います。
■□ 福岡市南区井尻5丁目-20-19-1F □■
TEL: 092-558-8872
