瑕疵担保責任（売買契約書）

売買の目的物である建物に、シロアリ被害や雨漏りなどの「瑕疵」があることが契約の後でわかった場合、売主様は瑕疵担保責任を負い、買主様は売主様に対して損害賠償をもとめ、また契約の目的が達せられないときには解除が認められるのが原則です。瑕疵担保責任は民法で売主様が当然に負う責任とされているため、売買契約書に瑕疵担保責任の条項が全くなくても、売主様は瑕疵担保責任を負います。まれに「契約書に記載がないから瑕疵担保責任はない」という人がいますが、完全な誤解ですので注意してください。

実際の宅地建物の売買契約書で見られる瑕疵担保責任の条項は、むしろ、民法がそのまま適用される場合よりも売主様が瑕疵担保責任を負う期間を短くする（あるいは免除する）内容である場合がほとんどです。ただし、宅地建物取引業法や消費者契約法によって、瑕疵担保責任を免除したり制限したりする特約が無効になることがあるので確認を要します。

瑕疵担保責任

• 「瑕疵」とは、売買契約の目的物に何らかの欠陥があることをいい、何が欠陥かは、通常有すべき品質・性能が基準になるほか、契約の趣旨によっても決まり、契約当事者様がどのような品質・性能を予定しているかも考慮されます。
• 瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」すなわち買主様が通常の注意を払ったいもかかわらず発見できなかった瑕疵であり、買主に過失があれば瑕疵担保責任は生じません。
• 売買の目的物件に「隠れた瑕疵」があった場合、売主が瑕疵の存在を知らなくても、また知らないことに過失がなくても責任を生じます。（無過失責任）

売主の瑕疵担保責任の効果

• 瑕疵により買主様に損害が生じている場合は、損害賠償請求ができます。
• 瑕疵により契約目的が達せられないときは、買主様は契約の解除をすることができます。

売主の瑕疵担保責任の特徴

• 瑕疵担保責任は売主様の責任となります。仲介業者は瑕疵担保責任を負いません。
• 瑕疵担保責任は、瑕疵の存在について全く責任がなくても負わなければならない無過失責任です。瑕疵の存在に原因のある者が他にいたとしても、売主様である以上、責任を負うことになります。
• 瑕疵担保責任は、売買契約時に瑕疵が存在していた場合の責任です。引渡し後の災害などが原因で生じた不具合については、瑕疵担保責任は生じません。（アフターサービスとは異なります）

売主の瑕疵担保責任の特徴

• • 民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときには、買主様が事実を知った時から１年以内であれば、瑕疵担保責任による請求が可能とされています。注意すべきなのは、民法が定める瑕疵担保責任の期間の起算点は「知った時」であり、「売買契約の時」や「引渡しの時」ではないことです。

例）引渡しから３年６ヶ月経過してから買主様が瑕疵があることを知った場合、その時から１年以内であれば、売主様にはまだ瑕疵担保責任があることになります。ただし、瑕疵担保責任も１０年で消滅時効にかかるのでそれ以降は請求が難しくなります。
また、民法で定めるこの期間を特約で短く設定することも可能です。もし売買契約に「売主は引渡しから２年間瑕疵担保責任を負う」というような特約が入っていれば、買主様はそれ以降、瑕疵担保責任を請求できなくなります。ただし、瑕疵担保責任の特約については、宅建業法や消費者契約法等で無効にされる場合もあるので注意いたします。

• 両当事者様（売主・買主）が「商人」である場合には、「知った時から一年」という民法の定めではなく、商法の定めが適用されます。商人間の売買においては、買主様は、売買の目的物を受領したときは遅滞なくその物を検査し、検査により瑕疵があることを発見したときは、直ちに売主様に対してその旨の通知をしなければ瑕疵担保責任を請求できなくなります。検査しても直ちに発見することが難しい瑕疵というのもありますが、受領してから６ヶ月以内に発見できなかった瑕疵については、もはや瑕疵担保責任を請求できなくなります。
• 新築住宅（完成から１年を経過していない未使用住宅）の売買において、売主様は、買主様に引き渡した時から１０年間、「構造上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」の隠れた瑕疵について瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任を負わない旨の特約の効力

民法上は、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることも可能です。ただし、免責特約があっても以下の場合には免責されません。

• 売主様が知っていながら、買主様に告げなかった事実
• 売主様が自ら第三者のために設定し、または譲渡した権利

瑕疵担保責任を免責できないケース

売主が宅建業者の場合

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買においては、引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、瑕疵担保責任について民法の規定よりも買主様に不利な特約をしても無効になってしまいます。⇒「引渡しから２年とする」ならOKとなります。

例）宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買においては、引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、瑕疵担保責任について民法の規定よりも買主に不利な特約をしても無効となります。例えば、宅建業者が売主、買主様が個人の場合の居住用の建物および敷地の売買契約において「瑕疵担保責任の期間は、引渡しから１年間とする」という特約が入っていても無効となり、その結果、瑕疵担保責任の期間についての特約がないことになるため、民法の原則どおり買主様が瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば瑕疵担保責任を負うことになります。

新築住宅の場合

新築住宅（完成から１年を経過していない未使用住宅）の「構造上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」の隠れた瑕疵については、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、最低１０年間は売主に瑕疵担保責任が義務付けられており、これを特約によって短縮したり免責させることはできません。

消費者契約の場合

売主様が事業者、買主様が消費者の場合、売主様の瑕疵担保責任を免責することは消費者契約法によりできません。
売主様が消費者で、買主様が事業者の場合、売主様・買主様とも消費者の場合、売主様・買主様とも事業者の場合には、免責も可能です。
なお、免責までしなくても、瑕疵担保責任を行使できる期間を著しく短くすることは、消費者契約法に反する可能性があります。