ローンの返済ができない
督促状・催告書が届いた
競売開始決定通知が届いた
「任意売却」とは
住宅ローンの返済が困難になった時、債権者との間に不動産仲介業者が入ることで競売を避け、所有者の意思で不動産売却をする事があります。この事をさして任意売却といいます。
広く公表される競売と異なり、近所に知られることなく自宅を売却できます。また、販売価格をやや高めに設定できますし、引越し時期も買主になる方と相談しながら決められます。
『任意売却の考え方と流れ』について・・・約11分間
競売になってしまうよりはメリット有り
住宅ローンの支払いが滞り、滞納し始めてから６か月程経過すると裁判所から競売開始決定通知が送られてきます。この時点で、慌てて不動産業者にご相談が持ち込まれることが多いのですが、何よりもスピード優先で対応し競売を避けたソフトランディングを図ります。
金融機関も不動産の知識のない一般の方がご相談に行っても、なかなか話が前に進みません。そこで私たちのような不動産業者をまず利用していただいて、一緒に行っていただく。そして今後こういう形で不動産を売却してゆきます・・という説明を行います。私どものような不動産の免許を持ったものにご相談いただくのが1番良いのではないかと思います。
競売による処分の金銭的なデメリット
競売では裁判所が選任する評価人（不動産鑑定士）の判定により評価額が決定されます。この評価額は実勢価格より30～40％安く、さらにその評価額より20％安い金額での入札から可能となります。この価格の問題が所有者様にとって競売の一番のデメリットといえます。（競売での購入者にとってはメリット）
所有者様にとっては競売後の残債務が大きく残ってしまうよりも、実勢価格に近い価格で売却（仲介）を目指す任意売却が有効です。
任意売却の流れ
任意売却といっても、通常の不動産売却活動と概ね変わることはありません。以下のリンクは 一般的な『不動産売却の流れ』について解説しています。まずは、ご一読いただき、続けて任意売却に特有な部分のご案内をその下に続けます。
通常の不動産売却と大きく異なる点は 『 ２．媒介契約を締結 』の項目 となります。
任意売却の場合、時間を無駄にすることができません。お客様におかれましては、あらかじめ以下をご用意いただき来店いただくとスムーズです。無い場合はそのままご来店ください。
・催告書など債権者から届く書類
・取得時の売買契約書および重要事項説明書
・取得時、新築物件の場合、間取り図付のパンフレット等
・境界確認書
・実印
・登記事項証明書（Yes!不動産で取得します）
・地積測量図（Yes!不動産で取得します）
お打ち合わせのうえ当社にお任せいただく場合は、すぐに専任媒介契約を締結して事を前にすすめますが、先ずは債権者（金融機関）の承諾を求めるために任意売却依頼書を当方で作成し、債権者からの合意を得て販売活動に移ります。
なお、売却価格、引越し時期および費用、仲介手数料、抵当権の抹消費用、固定資産税等の滞納精算金、マンションの滞納管理費についてが交渉のポイントとなります。
それでも、競売よりは高額で売却できる任意売却について合意が得られるケースがほとんどです。
合意が得られれば、そのまま通常の売却と同様、販売活動に移ります。
債権者から任意売却を提案してくることも
債権回収の方法としての競売ですが、実際には資金回収までにかなりの時間を要する事から、これを避けるため債権者から任意売却を提案してくることがあります。一般的にこの場合、債権者が指定する不動産会社が交渉に入って販売活動が始まります。
買い手が見つかりましたら、残債務の支払方法について『公正証書』を要求してくると思いますが、拒否してください。債務の支払に困難が生じた場合、裁判の判決なしに（公正証書を根拠として）債務者のどのような財産でも取り上げることができるようになります。公正証書による強制執行
対象不動産の担保がはずれたと思ったら、今度は別の担保を押さえられる事になるので、状況は改善しません。債権者側から任意売却を提案されても、不動産会社はご自身でお選びください。
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