賃貸借契約書の内容

Yes!不動産では、国土交通省が公表している『賃貸住宅標準契約書』（民間賃貸住宅の賃貸契約書のひな型）をもとに、物件ごとの諸条件にあわせた契約書を使用いたします。

特に借主様の義務を一般の考え方よりも重くなる条項には、借主様にその内容を十分にご説明いたします。

・普通建物賃貸借の場合、最低でも１年以上（最長期間の制限はありません）の期間で合意により定めます。

・契約更新には、『合意による更新』のほか『法定更新』や『自動更新』の扱いがあります。

『合意による更新』　当事者間で協議をし、合意によって契約を更新するもの

『法定更新』　期間の定めがある契約で、貸主様が期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に更新しない旨の通知をしなかったときに法定更新されます。　また、借主様が物件の使用を継続していて、それに対して貸主様が遅滞なく異議を述べなかった場合も法定更新されます。

『自動更新』　一定期間内に貸主または借主様から「更新をしない旨の通知」をしない場合は、前の契約と同一の期間または一定の期間（たとえば２年）で契約が更新される とする規定を契約書で定める事ができます。

・更新料特約は、契約書に一義的かつ具体的な記載があり、額が高額すぎなければ有効です。

・定期建物賃貸借の場合は、短期の制限はなく、期間満了により終了しますが、期間１年以上の場合には終了通知をすることが必要です。

借主様は用法遵守義務を負います。例えば、使用目的が住宅であるにもかかわらず、店舗の目的で利用されると、物件そのものへの影響や設備の容量などとの関係で問題が生じます。契約書で使用目的が具体的に特定されますので、変更には貸主様の承諾を要する事を確認するよう定められます。

・借主様の賃料支払義務は、賃貸借契約の本質をなすもので、借主様の義務のなかでも本来的義務の一つとされています。賃料の支払が遅延した場合には、延滞利息が発生いたします。（法定利息６％、消費者契約法が適用される場合は上限１４．６％）

・賃料の支払方法は『金融機関を通じて行う方法』と『貸主に直接支払う方法』があります。なお賃料の振込手数料は特約がない限り、借主が負担します。

・賃料の改定方法には、『当事者間での協議による改定の方法』、『契約であらかじめ定められた条件に従い賃料を改定する方法』、『借地借家法に定める賃料増減請求権の行使による方法』があります。『借地借家法に定める賃料増減請求権の行使による方法』は、近隣相場との関係で現在の賃料が不相当であると判断される場合などでは、賃料の増減を請求することができ、それに対して相手方が異議を述べなければその額に確定し、一方で不服な場合には最終的は訴訟により額を確定するというものです。

共益費とは、階段、廊下、エレベーター等の共用部分の光熱費、上下水道使用料、清掃費等の日常の維持管理に必要な費用をさします。

・敷金は、不動産の賃貸借契約に際し、借主様が賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主様に交付する金銭です。例えば、専用部分の光熱費を未払いのままで借主が退去した場合、その額も敷金から差し引かれることになります。

・敷金は、賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払い等の賃貸借契約から生じる借主様の債務の不履行が存在する場合には、物件の明け渡し時に、債務の額を差し引いて返還いたします。

・その他の一時金がある場合には、契約書に具体的に記載いたします。金額は趣旨に照らし高額すぎないように定められています。

・福岡県の暴力団排除条例により、契約書には反社会的勢力排除のための規定を定める事とされています。
・反社会的勢力排除の規定として、貸主様は次の事項を遵守しなければなりません。

✔ 暴力団事務所の用に供されることを知って、賃貸等にかかわる契約をしてはならない。
✔ 賃貸等にかかわる契約の締結前に、暴力団事務所の用に供するものでないことを確認するよう努めなければならない。
✔ 賃貸等にかかわる契約において、次の事項を定める。
ア）暴力団事務所の用に供してはならない。
イ）暴力団事務所の用に供されることが判明したときは、催告をすることなく当該契約を解除し、または当該不動産を買い戻すことが出来る。
✔ 暴力団事務所の用に供されることが判明した場合、速やかに当該賃貸等にかかわる契約を解除し、または当該不動産を買い戻すこと。

・『賃借権の譲渡・転貸』『物件の増改築』は、貸主様の承諾を得てはじめて可能となるもので、無断で行うことは許されません。
・『危険行為』『近隣迷惑行為』については、個々の物件ごとに気になる点の具体的な確認が必要です。

・貸主様が原則として修繕義務を負います。
・修繕のなかには、安価な費用ででき、建物の損傷を招くなどの不利益を生じない軽微な修繕で、借主様にとっても貸主様の修繕を待っていたら不都合が生じるような場合、借主様は自らの負担で行うことができます。
・借主様は正当な理由がない限り、貸主様の物件の修繕を拒否することはできません。

相手方に契約違反行為があった場合、債務不履行を理由として契約は解除されることがあります。
解除には次の４つの要件が必要とされます。
１）契約書に解除事由があり、当事者一方が義務に違反する行為が確認されたとき
２）解除事由により当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できるとき
３）催告したにもかかわらず、債務履行がない場合に「解除」できます
４）解除の良しを相手方に到達して、解除の効果が発生します。

※解除事由は、契約書中に具体的に規定し、相互に確認しておくことが必要です。

・不動産の賃貸契約では、期間を定める事が一般的ですので、中途解約を可能とするためには、特約で定めをすることが必要です。
・解約申入れ期間は、建物賃貸借の場合、借地借家法により６ヶ月となっています。（貸主様からの解約については、正当事由が必要となります）
・借主様からの解約については、１ヶ月の申入れ期間とすることが一般的です。
・契約が一定期間存続することに対する貸主様の期待を保護することが妥当な場合もあります。したがって、当事者の合意のもと、中途解約に一定期間の賃料相当額を違約金として定めることがあります。

・契約が終了しても借主様により物件が明け渡されない場合は、やむを得ず強制執行となることがあります。
・借主様が物件の改良のために支出した費用等について、「有益費償還請求権」や「造作買取請求権」は、特約により排除されることがあります。契約段階において、当事者間でこれらの取り扱いをどのようにするかの確認が必要です。
・残置物の処分について、万が一、借主様の所在が不明となる場合にそなえて、当事者間で確認のうえ、あらかじめ契約書に借主様の残置物の所有権の帰属、その処理について定め、貸主様において処分ができるように取り決めます。

・借主様は、賃貸借契約が終了した場合、賃借物件を現状に回復して返還する義務があります。
・借主様が負うべき原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借様の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を修復する事」をさします。
・次項の一定の要件を満たせば、借主様の退去時の補修内容に通常損耗分を含めるとする特約をすることは可能です。
ア）特約の必要性があり、かつ、暴力的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
イ）借主様が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
ウ）借主様が特約による義務負担の意思表示をしていること。

・所有者といえども、貸主様は、借主様に無断で自由に物件に立ち入ることは出来ません。
・原則として借主様の承諾を得て立ち入ることとされますが、標準契約書の書式を利用しますので、緊急時には承諾なく立ち入ることが出来るよう契約時に定めています。

・連帯保証人様が保証する債務の範囲には、借主様の債務に関する利息、違約金、損害賠償、その他の債務に従たるもの全てが含まれます。
・連帯保証契約は、その性質上、書面で行う必要があるため、賃貸借契約書に連帯保証条項を入れ、連帯保証人様の署名捺印をいただきます。