売主様のための不動産売却ポイント

不動産を売却する経験は、葬儀で喪主になるのと同様、頻繁に経験することが無いもので、いざという時に、大金が動くにもかかわらず、ともすると相手のペースになりがちで、納得いくように事を運ぶことが難しいものです。

売却を一任する不動産会社および買主に対して、売主の立場から足元を見られないように主張するには、最低限の基礎知識や・注意点を押さえるようにしたいものです。

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1. 不動産を売却する際のおさえどころ

不動産を売却するときには、大きく4つのおさえどころがあります。
『依頼する不動産会社を選ぶ際』『実際の売り出し時』『契約時』『引渡し時』。

1-1. 不動産会社を選ぶ際のポイント

・不動産会社の選定にあたり、1社だけで依頼した場合、その会社が、良い会社か、悪い会社か分からないので、心から信頼できる不動産会社の知人がいる場合をのぞき、相見積もりを取るようにしましょう。

・相見積もりを依頼する際、「×××万円くらいで売れます」など口頭ではなく「査定書」で受け取るようにしてください。

・まとめて合い見積もりを取るサイトがありますが、売却紹介サイト(中間業者)を通すと業者の手数料が発生し、この費用は間接的に売主が負担することとなるうえに、そういったサイト経由で依頼するとひっきりなしに営業の電話がかかるようになります。

・不動産を購入した時に利用した不動産会社に売却をお願いする必要はありません。もちろんその時に誠意が感じられた不動産会社でしたら売却依頼をすると良いでしょう。ただし、必要以上に義理立てすることもありません。

1-1-a. 1000~5000万円程度の物件(個人の住宅)

一般の戸建て住宅やマンションのように、不動産市場にそのまま出せばすぐ売れる物件の場合、不動産業者の買い取りにせず、不動産流通にのせて買主に直接販売すると高く売却できます。
この場合、物件近くにある地元の不動産会社が圧倒的に強く、メールボックスにチラシがよく入っている不動産会社に依頼すると良いでしょう。

1-1-b. 5000万以上の物件の場合

とても大きな1戸建てや、都心にあり非常に高額な物件の場合、不動産流通のせても不特定多数のニーズが集まるボリュームゾーンから外れてしまい、その物件を買うことができる人が少ないために、申し入れを集めるのは簡単ではありません。

長期で気長に売却できるのでしたら、この方法もありますが、短期で処分ご希望の場合には不動産会社に買い取りを依頼すると良いでしょう。広い土地は分割して売却したり、マンションやアパートが建築されるなど様々な用途があります。

1-1-c. 相続がらみの物件売却

相続の問題が絡んでくると、仮に物件を高く売却できても、後から税金面で不利になる恐れがあります。

不動産売却後には、多額の税金が取られるので、少し工夫しておけば節税できたのに・・というケースも散見されます。したがって、相続問題が絡んでいる物件では、税理士と連携している不動産会社に依頼されるとよいでしょう。

相続不動産の売却でお困りの場合は、「相続不動産を売却の際に発生する税金について」も参照ください。

1-2. 実際に売り出す際のポイント

・実際に売り出すにあたり、相見積もりを受け取った不動産会社に同時に売り出し依頼します。

・不動産会社に仲介の依頼をせずに、買主を自分で見つける手もあります。

・また、賃貸ニーズがあると判断されれば、不動産会社が買取してくれる場合もあります。
小規模な不動産会社でも借家業を同時に行っている場合が多いからです。
この場合、買取価格の違いが数万円程度ならば、担当者の人柄や対応が良い会社を選択するほうが安心です。

・売り出しまでに荷物は全部撤去し、拭き掃除も済ませておきます。
この拭き掃除だけで、査定価格は本当に上がります。

1-3. 契約をする際のポイント

契約書売却にあたり仲介手数料・売却価格の金額のみならず、『媒介契約書』『売買契約書』などの契約書面にも注意します。

仲介業務に関するトラブル防止のため、依頼を受ける不動産会社には、これら契約書面の作成が義務付けられています。

・媒介契約書(依頼主と不動産会社の売買仲介の依頼関係が明確化される契約書)

・売買契約書(売主と買主の取引内容が明確化される契約書)

雨漏りなど構造上の欠陥を知らずに売却してしまった場合、瑕疵担保責任が発生し、売主の責任になるので注意を要します。
このような場合、売買契約書には瑕疵担保責任を負う期間を明記する必要があります。

買主に対して、重要事項説明や、売買契約の際の保険や供託の措置を取ることについて、丁寧に説明することが求められます。

明記がない場合には、民法が適用され、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年、瑕疵担保責任の期間となっていまい、売主責任の範囲が大きくなります。

1-4. 不動産を引き渡す際のポイント

物件引渡し

中古不動産の売買では、当事者に『所有権の転移登記』と『物件の引渡し』双方の義務が生じます。売主様は退去を完了し、期日までに買主様に引き渡し義務を完了しなければ、債務不履行。つまり、違約金や損害金が発生することがありますので注意を要します。

抵当権が設定されている場合、振り込まれた代金でローンの残債を全額返済して金融機関の抵当権を抹消します。

土地部分については、土地家屋調査士に依頼して『隣地との境界を確認』する必要があればこれを行います。

建物設備(給湯設備・食洗機他)については、不動産会社も立ち会って売主と買主の間で現地確認を行うようにします。

『境界』や『建物設備』がトラブルになりがちなので、特に注意したいポイントです。

2. 売却物件の状況による不動産売却時のポイント

『相続不動産』『ローン残債がある物件』『収益物件』を売却するとき、注意点は各々異なります。

2-1. 相続不動産を売却する

相続

不動産を相続する場合、不測の事態に備える意味でも相続登記を早目にする事をおすすめします。
登記に義務はありませんが、いつまでも亡くなった方の名義のままにしていると、物件の売却ができませんし、物件を担保にしてお金を借りることもできません。

空家になる場合でも固定資産税がかかりますし、管理もしないため、不動産価値が下がります。

2-2. ローンの残債がある不動産を売却する

不動産ローン残債

銀行は融資の際に、物件に抵当権をつけることで、ローンの返済が滞ったときに債権回収ができるようにしています。
抵当権が付いている物件を買ってくれるような人はいないので、売却代金の受取と同時に抵当権者(銀行など)にローンの残債を返却し、抵当権を抹消してもらうのが通常の流れです。

任意売却のながれ
  • 1)売却価格希望価格が決定したら、抵当権者(銀行など)へ任意売却の意思を伝えます。
    ストレートに『支払が難しいので、任意売却をしたい』と伝えます。
  • 2)抵当権者(銀行)からは「仲介業者」「売却予定価格」を尋ねられますので、次のように報告をします。
    『不動産仲介業者と売却予定価格が決定したら、ご連絡させていただきます』
  • 3)不動産仲介業者(Yes!不動産)と専任媒介契約を締結し、不動産仲介業者(Yes!不動産)と抵当権者(銀行)を再度訪問し、媒介契約書のコピーを提出します。
    不動産仲介業者(Yes!不動産)と抵当権者(銀行)とで顔合わせを終えれば、以降の交渉は全て不動産仲介業者(Yes!不動産)にお任せください。
住み替えローン

分譲マンションから新築戸建てへの住み替えなどのご希望は頻繁にございますが、この様な買い替えローンにも注意を要します。
マンション分のローン残金を、新たに購入する戸建て分の住宅ローンに上乗せするイメージですから、借入金が増えることになります。
また、銀行の審査にもスムーズな流れが求められます。
抵当権抹消ができずに前のマンションの売却が進まないリスクについては細心の注意を払いながら準備をします。

2-3. 収益物件(賃貸中)を売却する

apartment

売主自身や身内が居住用として利用している住宅物件と異なり、収益を得る事を目的とした収益アパートやマンションなどは、買主は利回りを計算し、売却査定額が決定されます。

福岡地区では利回りで8%~最低でも10%程度無ければ売却は難しいかもしれません。

また、管理費や修繕積立金の滞納額も買主に引継がれますので、事前に精算しておかなければ売却は難しくなります。(滞納額は重要事項説明書で記載義務があるので、情報を隠しての売却はできません)


不動産売却ガイド 福岡の不動産買取り

福岡市南区井尻のイエス不動産

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福岡市 国税庁 国土交通省

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