ローン特約（不動産売買契約）

融資を利用して不動産を購入する場合、買主は金融機関からの融資を受ける事が出来なくなった場合には、契約関係を終了させて支払済みの手付金を返還してもらいたいと考えるのが当然ですし、不動産の売主もそれで仕方ないと考えるのが通常です。

そこで買主が住宅ローンの融資を受けてそのお金で代金を支払うことが予定されている場合には、売買契約書にはローン特約の条項を規定するのが一般的です。

このようなローン特約が契約条項のなかになければ、買主が金融機関からの融資を受けられない場合に契約を終了させる方法としては手付放棄による解除をするしかなくなり、買主に手付金相当額の損失が生じます。したがって、買主が住宅ローンを利用する際には売買契約書の特約欄にローン特約の条項を盛り込むようにいたしております。

ローン特約のタイプ

ローン特約には、解除条件型と解除権留保型の２種類があり、どちらのタイプにするかは当事者が自由に決める事ができます。

• 『解除条件型』 一定の日までに融資承認がおりない場合、売買契約は自動的に解除となるもの
• 『解除権留保型』 一定の日までに融資承認がおりない場合、売買は売買契約を解除できるとするもの

金融機関による融資不成立の場合には意思表示をせずとも自動的に売買契約が解除されて効力が無くなる解除条件型に対して、解除権留保型では住宅ローンの本審査に落ちてしまって融資が不成立の場合でも、それだけでは契約の効力はなくならず、あらかじめ定めた期限までに、買主が売主に対して融資不成立を理由に売買契約を解除する旨の通知をして、はじめて売買契約の効力がなくなります。

期限までに解除の意思とその正当な理由を伝えたにもかかわらず、売主にはそのことが伝わっていなかったことでトラブルになることもあるようなので、買主から売主に対して書面で直接通知するなどの対応がトラブル回避のためにも必要です。

ローン特約の変更

売買契約の条項に定められた融資未承認の場合の解除期限までにローン承認が得られそうにない場合において、買主が別の金融機関に融資申し込みをして契約の続行を希望し、売主もそれを了解することがあります。

このような合意が出来た場合には、必ず当初の解除期限までの間に書面で『売買契約変更合意書』を作成します。書面を作成しないとローン特約が利用できるかどうかが曖昧となってトラブルの原因となるからです。口頭の合意だけで変更することは避けなければなりません。売買契約の内容を変更する合意書ですので、売主、買主の双方に署名捺印していただくようにお願いしています。