ローン特約（不動産売買契約）

融資を利用して不動産を購入する場合、購入希望者様は金融機関からの融資を受ける事が出来なくなった場合には、契約関係を終了させて支払済みの手付金を返還してもらいたいと考えるのが当然ですし、不動産の売主様もそれで仕方ないと考えるのが通常です。

そこで購入希望者様が住宅ローンの融資を受けてそのお金で代金を支払うことが予定されている場合には、売買契約書にはローン特約の条項を規定するのが一般的です。

このようなローン特約が契約条項のなかになければ、購入希望者様が融資を受けられない場合に契約を終了させる方法としては手付放棄による解除をするしかなくなり、購入希望者様に手付金相当額の損失が生じます。したがって、購入希望者様が銀行融資を利用する場合には、契約条項にローン特約を盛り込むよう助言しております。

ローン特約のタイプ

ローン特約には、解除条件型と解除権留保型の２種類があり、どちらのタイプにするかは当事者が自由に決める事ができます。

• 『解除条件型』 一定の日までに融資承認がおりない場合、売買契約は自動的に解除となるもの
• 『解除権留保型』 一定の日までに融資承認がおりない場合、売買は売買契約を解除できるとするもの

金融機関による融資不成立の場合には売買契約は意思表示をせずとも自動的に解除されて効力が無くなる解除条件型に対して、解除権留保型では融資が不成立の場合でも、それだけでは契約の効力はなくならず、あらかじめ定めた期限までに、購入希望者様が売主様に対して融資不成立を理由に売買契約を解除する旨の通知をして、はじめて売買契約の効力がなくなります。

ローン特約の変更

売買契約の条項に定められた融資未承認の場合の解除期限までにローン承認が得られそうにない場合において、購入希望者様が別の金融機関に融資申し込みをして契約の続行を希望し、売主様もそれを了解することがあります。

このような合意が出来た場合には、必ず当初の解除期限までの間に書面で『売買契約変更合意書』を作成いたします。書面を作成しないとローン特約が利用できるかどうかが曖昧となってトラブルの原因となるからです。口頭の合意だけで変更することは避けなければなりません。売買契約の内容を変更する合意書ですので、売主様、購入希望者様の双方に署名捺印していただくようにお願いしています。