売買契約締結時からのながれ｜福岡市 Yes! 不動産

２．売買契約締結の当日

２－１）売買契約締結

２－１－１）契約条項の確認と読み合わせ

わたしたち宅建業者は、売主様および買主様に対して、売買契約書の内容を条項ごとに確認しながら、読み合わせを行います。その際には、売主様、買主様が、売買契約締結後にどのタイミングで何をしなければならないかを、ご説明しながら明確にいたします。もし契約書の読み合わせの過程で、当事者様のいずれかが、契約書の内容が自分の考えていたことと違うというようなことを言われて、その場での調整が難しければ、契約締結を延期しなければなりません。当事者様が完全に納得していないのに無理に契約締結を強行することはトラブルの原因となるからです。

２－１－２）契約書への署名捺印または記名押印、契約書の交付

通常の場合、売買契約書は売主様・買主様おのおのが１通づつ保有しますので合計２通作成します。そして、契約成立の証として、売買契約書に売主様・買主様のそれぞれが署名捺印もしくは記名押印をおこないます。
記名とはゴム印やあらかじめ印刷してある活字によるもので、署名とは自署によるものです。日本は印鑑社会といえますが、売買当事者本人が本人の意思に基づいて契約したということを明確にするうえでは自署による署名が望ましいといえます。
契約当事者が法人である場合には、法人名および代表者名を記名して押印します。署名捺印もしくは記名押印の際には、氏名は戸籍、住所は住民票（法人の場合は登記簿）の記載内容と同一かどうか照合をさせていただきます。
この売買契約書に、立会人としてわたしたち宅建業者も記名押印し、３７条書面とします。

２－１－３）印紙の添付

契約当事者による記名押印が行われた際には、売買契約書に収入印紙を添付し、売主様・買主様の消印を行います。収入印紙代は、各自保有する売買契約書に添付する分を負担するのが一般的です。

２－１－４）３７条書面の交付

売主様、買主様、媒介する宅建業者の署名押印もしくは記名押印が完了した売買契約書を売主様および買主様が１通づつ保有し、これをもって宅建業法３７条に定める書面の交付とします。

２－２）手付金の授受

買主様は締結された売買契約書にしたがって、売主様に対して手付金を交付し、売主様は買主様に対して領収書を交付します。

２－３）売買手数料の授受

媒介契約書で、売買契約時に媒介手数料の半額を受領することになっている場合には、受領して領収書を交付します。

売買契約書

３．売買契約締結後、残代金決済時まで

売買契約が締結されてから、決済までに必要となる業務は、契約の内容により異なります。以下には主要なものをとりあげます。

３－１）中間金の支払

契約条項のなかに中間金の支払約定がある場合には、あらかじめ契約書で定められた中間金支払日に中間金が支払われるよう売主様・買主様の双方に確認させていただきます。

３－２）土地の境界確認と買主様への明示

土地の売買の場合、売主様は物件引渡しの義務履行の一環として、現地において買主様に対して目的物の範囲（境界）を明示しなければなりません。したがって、あらかじめ決済日の前日までに、売主様に境界標などを明示してもらう必要があります。境界の明示は、実測面積による売買だけでなく、公募面積による売買の場合であっても行う必要があります。
境界の明示の方法について、単に現地において境界標や杭、ブロック塀などの現況を基準として隣地との境を買主様に明示すればよいと考えがちですが、トラブル防止のためには隣地所有者が認めている境界標などを示すことが重要です。万一、隣地所有者が認めていないのであれば、境界紛争がある土地ということになります。分筆手続きも直ちに実行できないわけですから、わたしたち宅建業者は買主様に対してその旨を正確に説明しなければなりません。

３－３）住宅ローン

買主様が住宅ローンを利用される場合には、あっせん、申込みなどを行います。買主様の自主ローンの場合もローンの申込状況や進捗状況の確認を密に行い、万一融資承認がおりないことになった場合に、ローン特約がついているにもかかわらずローン特約が使えず手付の返還を受けられなくなってしまったというトラブルが生じないように、十分配慮いたします。
買主様が当初申し込んだ金融機関からの融資承認がおりないか、その物件が気に入っているので他の金融機関に申し込んでみたいというような場合、売主様が了解すれば、売買契約書のローン特約に関する条項を変更して、ローン特約における解除期限を延長することも可能です。ただし、ローン特約の変更をする場合には、口頭合意だけでは済ませず、必ず売主様、買主様で変更合意書を作成することが必要です。

３－４）引渡し準備

売買契約時に、まだ売主様が売却物件に居住されているような場合には、売主様の引越し完了の確認、および引越し後の物件の状況を確認いたします。
売却物件が未完成物件の場合は、設計図書どおりに建築されているかを確認させていただきます。

４．決済の準備

売買契約の決済には多額の金額やいろいろな書類が必要になるので、決済を円滑にとり行うためには周到な準備が必要です。決済日になってトラブルが発生しないよう、わたしたち宅建業者が準備していること、注意点についてとりあげます。

４－１）当事者様への連絡・確認

売買契約書に記載されている決済日は、遅くともその日までに支払う（引き渡す）という最終予定日を記載していることも多く、その場合は、実際の決済日の決定については、金融機関。法務局の受付時間内で、当事者間で合意した日時に行います。
売却物件に抵当権等が設定されている場合には、金融機関（抵当権者）や司法書士との間で債務弁済の時期・方法・抵当権等の抹消書類の入手方法について、事前に密接な打合せが必要になります。したがってわたしたち宅建業者は関係者と密接に連絡をとり、スケジュールを早めに決定することが大切です。
決済日が決定したら抵当権者、司法書士、契約当事者への連絡・確認し、売主様や買主様には決済時に必要な書類もご連絡いたします。この連絡は聞きもれや聞き違いが生じないように、書面で行うことが確実です。

４－２）買主様の資金準備の確認

買主様の資金準備の状況について残代金決済の日までに事前に確認させていただきます。
残代金のうち住宅ローンの融資以外の金額がある場合には、その金額分は買主様に現金もしくは預金小切手で用意してもらいます。会社振出しの小切手は不渡りの危険がありますので、残代金の決済には利用できません。
預金小切手とは金融機関発行の自己宛小切手で、銀行等が振り出すものなので安心ですが、通常利用される横線入りの場合、現金化するためにはいったん口座に預金する必要があり、また現金を引き出すために時間を要します。したがって、当日になってトラブルとなる事の無いように、あらかじめ売主様側に支払い方法についてのご希望を確認させていただきます。
また、代金のほかに決済当日のお支払が必要になる費用(登記費用・媒介手数料等）についても買主様にご用意いただきます。

４－３）売主様の登記の準備の確認

４－３－１）司法書士の手配と必要な登記手続きの確認

登記手続きを依頼する司法書士は、一般的に買主様においてわたしたち宅建業者やローンを組む金融機関と相談して決定し手配します。買主様に完全に所有権を移転させるために所有権移転登記以外の登記手続きが必要になることもあります。
典型例としては、売主様が設定した抵当権がついた状態の物件を、買主様がローンを組んで購入するような場合に、最低限、『抵当権抹消登記』『売買を原因とする所有権移転登記』『買主様の借入に伴う抵当権設定登記』が必要になります。事案によっては、その他に『相続登記』や『住所変更登記』が必要になることもあり、それにより必要書類や登記費用が異なってくることがあるので、事前にどのような登記手続きが必要になるのかを司法書士によくご確認ください。
『相続登記』⇒　登記名義人がすでに死亡していて相続登記未了のままで相続人が売却したような場合
『住所変更登記』⇒　売主様の住所が変更されているが、登記はそのままになっていた場合

４－３－２）司法書士との打ち合わせ

【必要書類の確認】
司法書士に、必要となる登記手続きの為に売主様・買主様にどのような書類を用意していただく必要があるかの確認をさせていただきます。所有権登記申請手続きについては、次の事項についても確認をさせていただきます。

売主様が『登記識別情報』（所有権登記済証）を所持しているかを確認させていただきます。売主様が紛失等により所持していない場合は、司法書士等の有資格者が「本人確認情報」を作成して提出する「資格者代理人による本人確認情報」の制度を利用することになります。
売主様の登記記録（登記簿）上の住所と住民票上の住所が一致しているかどうかを確認させていただきます。一致していない場合は、住民票等を添付して所有権登記名義人の住所変更登記の手続きをとることとなります。
売主様の印鑑証明書の期限（発行から３カ月以内）に注意いたします。

【登記費用の確認】
『登録免許税』および『司法書士に対する報酬』などの費用は、決済日当日に現金で支払う必要があります。比較的高額になるため事前に依頼予定の司法書士に見積りを取得しておきますので、あらかじめ定めた費用負担の取決め（例えば、抵当権抹消に必要な登記費用は売主様負担、所有権移転登記に必要な登記費用は買主様負担など）に従って、当事者様には概算費用を用意していただきます。

４－３－３）売主様、買主様へのご連絡

司法書士との打ち合わせ内容に従い、必要書類や登記費用の概算額をご連絡いたします。

４－４）物件の最終確認

引渡し前に以下の最終確認をさせていただきます。

設計図書通り完成しているか(新築物件の場合）
売買契約時に確認したことと変わったところはないか
明渡しは完全になされているか（売主様の残置物はないか）
契約時に発見できなかった不具合はないか）

付帯設備についても、以下の最終確認をさせていただきます。付帯設備については、売主様・買主様との間で後に紛争になることが多い問題ですので、どの設備をどのような状態で引き渡すかについて、売買契約時に契約書の別紙として作成した『付帯設備一覧表』に基づいて、記載どおりになっているかどうかを引き渡し時にもダブルチェックしていただきます。