不動産 売買契約締結までの流れ

１－１）売却の権限・ご意思の確認

売買契約における売主様は『その物件を売却する権限』を有している必要があります。
権限が無い人が売買契約をした場合に、買主様はその物件の所有権を取得できません。
そのため、売却相談を承りました場合、売却希望者さまに処分権限があるかについての確認をさせていただきます。

物件調査の過程で登記簿上の権利関係を調べて、物件の所有者が誰なのかを確認させていただきます。
売却相談者様が登記簿上の所有者であれば問題ありませんが、登記簿上の所有者が未成年者であったり、成年後見人である場合のように、行為能力を制限されていると、所有者単独での売却はできません。

もし、登記簿上の所有者様が売却希望者とは別の人物である場合には、売却希望者様がどういう理由で売却しようとされているのか、所有権の取得原因等を確認させていただきます。

例えば、登記簿上の所有者様がすでに他界されていて、売却相談者様が『物件を相続しました』とお話されている場合には、戸籍関係を確認させていただきます。
（相続人が売却相談者様以外にもいらっしゃる可能性も確認させていただきます。また『遺言によって所有権を取得しました』とお話されている場合には、遺留分減殺請求権が行使される可能性にも注意が必要です。）

他方、売却のご相談にお越しいただき『高齢の父親の不動産を売りたい』とお話される場合には、相談者である息子様等が成年後見人になっていない限り、息子様には処分権限はありません。お父様に処分権限があるかどうかの確認に加えて、本当に売却する意思を持っていらっしゃるかどうかの確認もさせていただきます。もしも、お父様（売り主ご本人様）に意思能力がない場合の契約は法的に無効となり、成年後見等の手続が必要となります。

１－２）媒介契約書の作成、交付

私たち宅建業者が宅地・建物の売買や交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書を作成して依頼者様に交付しなければなりません。宅建業者が宅地・建物の売買や交換の代理をする契約をした場合も同様です。

１－３）取引条件の調整および売買契約書の作成

売却希望者様と購入希望者様が代金等の基本的な条件で合意をしていても、売買契約においては、代金以外にも多くの取引条件を交渉して取り決めていくことが必要になります。この調整を行うのも私たち媒介業者の業務ですが、ご依頼者様がその取引条件を確実に理解していただけるような配慮につとめさせていただきます。

一般的に売買契約において、代金以外で調整が必要なポイントとしては以下に記すようなものがあります。

• 手付、中間金をどうするか
• 代金支払日、所有権移転登記の日、引き渡しの日をいつにするか
• 違約金をどうするか
• 土地の測量はどうするか
• 古い建物がある場合、建物を売買対象に含めるのか、土地だけの売買とするのか
• 賃貸中の物件である場合、買主様は賃借権の負担付きで購入するのか、それとも賃借権は消滅させたうえで空室にして引き渡すのか
• ローン特約をどうするか
• その他、売買契約の効力を発生させたり、契約の効力を消滅させるための何らかの条件を付ける必要はないか
• 瑕疵担保責任をどうするか
• その他、売主様において売買契約に付随して義務を負担させるか

１－４）重要事項説明書案の作成、ご確認

重要事項説明書の必要的記載事項は多岐にわたりますが、売買契約書の内容（取引条件）も含まれていますので、契約書案が修正されれば重要事項説明書案の修正も必要になることが多くなります。契約書の内容と重要事項説明書の内容とに齟齬（そご）が生じないように十分に配慮させていただきます。最近の傾向として、売買契約書に諸々の特約を付けることが増えていますが、契約書の特約は重要事項説明においても説明が必要な場合が多いようです。重要事項説明書案は、事前に売却希望者様、購入希望者様の双方に確認していただくようにしております。

１－５）物件状況確認書（告知書）の作成

私たち宅建業者が宅地建物の売買を媒介する場合は、売り主様に物件状況確認書(告知書）を作成していただき、売買契約書に添付して買主様に交付する扱いが一般的となっています。
売主様が虚偽の内容の物件状況確認書を記載すると、仮に瑕疵担保責任の免責特約があったとしても、売主様は瑕疵担保責任や債務不履行責任を負うことがあり、また、事案によっては消費者契約法などにより契約が取り消される事もあります。記載上の注意事項を売主様にご説明いたしますので、正確に記載をお願いいたします。

１－６）付帯設備表の作成

私たち宅建業者が宅地建物の売買を媒介する場合は、一般的に付帯設備表を作成して契約書に添付いたします。
付帯設備については売主様の瑕疵担保責任を免除する特約が付けられていることがありますが、売主様がその設備が故障していることや不具合があることを知っていながら、その事を告げなかったような場合には、瑕疵担保責任の免責を受けることはできません。

１－７）契約に向けてのスケジュール調整およびご連絡

売買契約締結の準備が整った段階で、売却希望者様、購入希望者様との間で、重要事項説明および売買契約締結の日時・場所を調整し、ご連絡いたします。その際、売主様・買主様のそれぞれが用意すべき金銭（手付、媒介手数料など）の種類（現金か預金小切手か）と金額、および必要書類のご連絡もさせていただきます。これらのご連絡は間違いの無いように、書面を郵送またはＦＡＸで行わせていただきます。
万が一、契約日当日に当事者のうち一人でも欠席すると、契約の締結ができなくなるので、前日には売主様、買主様にお電話を入れさせていただき、再度確認をさせていただきます。

１－８）権利関係の再確認

売買契約締結直前（できれば売買契約締結日の当日もしくは前日）に、法務局において売買物件の登記事項説明書を取得し、権利関係の異動が無いことを再確認させていただきます。重要事項説明のための登記調査から契約締結までに、売主様も知らない仮差押えや処分禁止仮処分の登記が入っていたということが無いように、ダブルチェックをさせていただきます。

１－９）重要事項説明

重要事項説明は、買主様が不動産購入の意思決定にあたり、最終判断材料として提供される情報です。したがって、必ず売買契約締結前に行います。売買契約締結の当日に、契約締結の前に行うことも可能ですが、紛争予防の観点からは、できれば数日前に重要事項説明を行わせていただくようにしております。
重要事項の説明は、取引の相手方(買主様・売主様）に対して、宅地建物取引士が書面を交付したうえで説明しなければならず、その際には宅地建物取引士証を提示が必要なので、ご確認をお願いいたします。
重要事項説明書には、売買物件にかかわる売買契約書の内容が含まれているので、重要事項の説明にあたり、売買契約書の文案もあらかじめ用意いたしますので、重要事項説明書と併せて買主様にその内容を最終確認していただくようにお願いしております。