古家付の土地売買
売却予定の土地上に古い建物が建っているものの、買主様が必要とするのは土地だけであり、建物は不要という場合、売買契約を行う前に、その建物をどちらの費用と責任で解体するのかを調整させていただく必要があります。売主様が解体してから更地の状態で引き渡す場合には、売買の目的物は「土地のみ」となりますので、売買の目的物の建物の欄の記載は不要となります。
ただし、契約時にまだ建物がある以上、土地の備考欄および特約条項に、売主様の責任と費用において建物を解体して引き渡すことを明記すべきとなります。その際、解体期限や、引き渡す際の土地の状態（例えば、売主様所有の塀や木がある際にそれらも撤去するのかなど）についても取り決めて特約欄などに記載させていただきます。また、解体後の建物滅失登記の義務についてもご報告させていただきます。
これに対し、買主様が建物も買い取ってご自身の物としたうえで解体されるのであれば、建物も売買の対象とすることになりますが、売買の対象に建物も含まれる以上、建物の瑕疵担保責任が問題になることがあります。取壊し目的が明確であれば、このことを特約欄に明記させていただくようにいたします。
【買主様が取壊し目的で建物を買い受ける場合の売買契約書 特約例】
- 本件土地上の建物は現に雨漏りも存在するなど、各箇所に経年劣化等による老朽化が著しく進んでるものであるが、買主は本件建物を取得後すみやかに取り壊すことを目的としていて、居住目的で購入するものではない。したがって、本件建物に不具合や居住に適さない状況があるとしても、それらは隠れた瑕疵に該当するものでなく、買主は、売主に対し法的請求および金銭的請求をなしえない事を確認する。
同様の議論は建築物の設備についてもあります。売主様のほうでは取り外して移転先に持っていこうと思っていた設備について、買主様はそれも代金に含まれると思っていた、あるいは、買主様は庭石は売主が引っ越し時に引き取ってくれるものと思っていたところ、売主様のほうでは最初から置いていくつもりであったなど、お互いの認識が一致せずに後々争いになることを避けるため、付帯設備表等で引き渡すべき設備を明確にさせていただきます。
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