リノベーションに適した中古住宅(マンション)のえらび方

リノベーションに適した中古住宅選び方

リフォーム・リノベーションに適した中古不動産の選び方についてポイントごとに細分化してご案内いたします。
 

物件の探し方

仲介業者えらび

最初に、条件の良い物件の「探し方」について考えてみます。

どこの不動産会社も基本的にはレインズに登録されている物件情報をもとにお客様に物件を紹介しているため、「どこの不動産会社さんに行っても紹介される物件はだいたい同じ」ということになりますので、いくつもの不動産会社さんに物件探しの依頼をする必要はあまりありません。
 
 

レインズのしくみ

条件の良い物件に出会う3箇条

広さや価格などの希望条件を広げてみる

お子様の誕生によりマイホーム探しをされる方では広さが80㎡希望という方のお話しをよく耳にします。

リフォームの工夫次第で若干狭い物件であっても解放感ある空間づくりをすることが可能です。

寝室が必要最小限で済む場合には寝室の収納を大きくして、その分リビングの収納を減らしてみたり、玄関を広くしてみたりといった具合に、また、中古一戸建の場合には浴室・寝室・収納を1階にまとめて、2階のリビング空間は天井を高く作り直すことによって床面積の不足問題を解消できます。

価格面でも、交渉を承りますので若干高めの物件も含めて探すようにします。

条件を絞りすぎてしまうと、最愛の我が家に巡り合うチャンスも小さくなってしまいます。

新着情報を自分でもチェック

最初は不動産仲介業者にお願いしますが、慣れてきたらスーモやアットホームなで自分でも希望物件を登録します。少しでも気になる物件を見つけたらお願いしている仲介業者に伝えて取扱いが可能かどうか尋ねるようにします。

世の中には物件探しをしている多くの方や不動産投資家がいますので、良い条件の物件はライバルにすぐに買われてしまいます。

ですから新着情報はご自身でもチェックを続けてください。

すぐに内覧の時間をつくっていただく

気になる物件に巡り合ったら、できるだけ早く内覧の段取りをさせていただきます。
「次の週末に・・」でチャンスを逃されたと悔やまれたお客様を何度と目にしています。

割安物件は『早い者勝ち』がリアルな不動産売買の現場です。これは!という物件でしたら、平日の夜でも当社はご案内をさせていただきます。

物件によっては照明がないので建物内を確認することが難しいと判断される場合でも一緒に現場を訪ねましょう。夜にしかわからない物件周辺の環境を知ることができますから決して無駄ではありません。事前に鍵を用意しますので直ちに当社にお電話ください。どうぞ気兼ねなく!

 

築年数(新耐震基準・旧耐震基準)

『1981年6月1日以降に建築確認が申請されたマンション』については「新耐震基準」、それより前は「旧耐震基準」として区別しています。「新耐震基準」ではそれまでの耐震強度と比較して最低基準が厳しくなりました。したがって一般的に「新耐震基準」の建物が求められる傾向が顕著です。

旧耐震基準のデメリットは以下の通りです。

長期住宅ローンが難しい

一般的な銀行での35年ローンについては難しい事が多く、より短期間でのローンセットとなることがあります。
『フラット35』など条件付きで可能な場合がありますのでご相談ください。

住宅ローン控除が受けられない

中古マンションでしたら築25年以下であることが求められるので、「旧耐震基準」の建物は住宅ローンを受ける事ができません。

将来的に売りに出す時、苦戦する

終の棲家と納得して購入する中古マンションであっても、家庭や仕事の状況で人生は方向転換をすることがあります。そのような時に「旧耐震基準」のマンションを売り出すときには立地がかなり良いなど理由が無ければ、売主としては売りづらい状況になることが考えられます。

節目となる1981年築とされる建物については「新耐震基準」であるか否かの確認をおこなうようにします。

因みに「旧耐震基準」で建設されたマンションでも、当時のマンションの中には「新耐震基準」を満たしている物件が存在し、これらの建物のなかにはマンション管理組合が資金を投じて「耐震診断」を受け、既に耐震強度が証明されている場合があります。
 

建物の構造

二重床・二重天井について


 
 
直天井もしくは二重天井
 
天井のコンクリート躯体部分との間に空間を設け、内装を仕上げている構造を「二重天井」と呼びます。
一方、「直天井」はコンクリート躯体部分に直接壁紙で仕上げをする構造を指します。
 


 

直床もしくは二重床
 
床のコンクリート躯体部分との間に空間を設け、内装を仕上げている構造を「二重床」と呼びます。
一方、「直床」はコンクリート躯体部分に直接フローリングで仕上げをする構造を指します。
 


 

二重床・二重天井はリノベーションしやすい

「二重天井」は排気ダクトや電気配線を通す際に、また、「二重床」はキッチン・トイレ・浴室などのレイアウトを変更する際、広く給排水の管を通す必要があります。(特に排水管には高低差を設ける必要があります)

物件が二重床なのか、そうでないのか間取図などの不動産物件情報から判断することはできません。

床の構造を見分ける方法としては、バルコニーの床とサッシを隔てた室内の床の高さが同じ場合は「直床」である可能性が高いです。

また、天井の構造を見分ける方法としては、天井を手でノックする方法で確認します。コンクリートを叩いている場合は「直天井」である可能性が高いです。

確認が必要でしたら、購入申し込みの前に職人に立ち会ってもらい確認してもらいますのでご安心ください。

 

マンションの管理状態

住宅用の不動産を買うという事は『単純に土地や建物を買う』というよりむしろ『住環境を買う』と再定義すべきと考えます。特にマンションにおいては『物件の質 = 管理の質』『マンションは管理を買う』といわれます。

● 管理費・修繕積立金など財務状況および長期修繕計画は健全か
● メールボックスの周りにチラシや郵便物があふれていないか
● 共用部分の廊下に私物が置かれていないか
● 管理組合の掲示板は更新されているか
● 共用部分にたむろする住民ではない人たちがいないか
● ゴミ置き場の状態が整頓されているか
● 駐輪場に放置自転車がないか
● ベランダ手すりの布団干しが確認できる
● ペット可物件であっても共用廊下やエレベータで飼い主が抱きかかえているか

上記をチェックすれば、価格や専有面積などのスペックだけではなく、住民のモラルにマンションの価値を確認することができます。

共用廊下とエレベータで管理を確認
駐輪場で管理を確認

 

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