土地売買の対象面積と代金の決定方法

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼすので、契約書作成の際は慎重に特定する必要があります。売買契約の目的物の特定は『全部事項証明書』の記載に従って行いますが、『全部事項証明書』に記載されている面積が実際の面積と異なる場合があります。

全部事項証明書に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に反映させて精算することにするのか、それとも精算せずに代金に影響させないことにするのか、２つの方法があります。

公簿売買（登記簿売買）

契約締結時に公簿売買で契約をすると、契約締結後にもしも土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことがわかっても、買主は代金の減額を請求できず、一方、面積が多いことがわかっても売主様は代金の増額を請求できません。一般的に、このような公簿売買は、山林、原野、田、畑など、面積が広大な割に単価が低く、測量をすることが現実的ではないような取引の場合に使われることが多いようです。また、既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この条項で支障はありません。

実測売買

契約締結時に実測面積がわからない場合において、売主様に引渡しまでに測量を行って決済時に買主様に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることがわかれば精算をする方法です。実測売買では売買契約時には、単位面積当たりの代金額を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておいて、残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金額を確定し、精算いたします。この場合、どういう基準で精算するかを明確に決める必要があります。