離婚時の不動産売却

離婚女性

マイホーム購入時に想定などしていない離婚。
マンションや家など不動産の「財産分与」で争いが生じるケースが多いといわれます。現金や有価証券と異なり、不動産は分けるわけにはいかないので、離婚に際して多くの場合に問題が生じます。

離婚届

3組に1組以上が離婚している近年の日本

離婚
福岡においても離婚自体はよくある話で、若年層のみならず60代の熟年離婚も珍しくありません。
離婚率: 第1位 沖縄県  第2位 宮崎県  第5位 福岡県  第7位 鹿児島県  9位 熊本県
総務省統計局(2015年度数値)HPによる

家を売って住宅ローンが完済できるかどうか

自宅を売る

家を売って住宅ローンが完済できる

売却することで手元に現金が残れば夫婦で按分します。

家を売って住宅ローンが完済できない

売却してもローンが残ってしまうので(担保割れ)、不足分の現金を別に用意できればよいのですが、用意できなければ抵当権を外せないので物件の売却ができません。このような場合、離婚後も住宅ローンを払い続けるか、金融機関に相談して任意売却するという事になります。

次の人生に進み出しているのに、残った住宅ローンを払い続けるのは感情的にも現実的でないと考えるならば、金融機関と調整して家を売り、残債を現実的な金額で返済していく任意売却の道を探る事となります。

なお、任意売却は住宅ローンを滞りなく返済している状態では任意売却の交渉ができないため、数ヶ月間、住宅ローンを滞納する必要があります。もちろん債務者は信用情報に傷がつきますので、6~7年は新たに各種ローンを組むことができなくなる事をご認識ください。
担保割れ
 

任意売却

財産分与の割合

離婚での財産分与
財産分与は原則2分の1づつに分けられます。

貯金は半分に、そして不動産であれば妻が専業主婦で、ローン返済は夫の給与所得から捻出されたお金であっても、同居時に購入した財産である以上、預貯金と同様の理解です。

一方、婚姻中に相続した不動産は財産分与に含みません。これは夫婦で築いた資産ではないからです。

住宅ローン返済済みの不動産

資産評価が2,000万円の不動産(住宅ローン完済)を共有名義で所有していて、離婚時に妻一人の所有に変更する場合、1,000万円を妻から夫に支払う必要があります。その際、収入がない専業主婦には、金融機関から住宅ローンを引くことが難しいのが現実です。

さらに、離婚時に不動産についてまとまらず、互いにそのまま連絡がとれなくなり時間が経過すると、将来、相続の問題が発生するタイミングで、相続人全員の承諾がなければ売却する事ができなくなります。

住宅ローン返済中の不動産

住宅ローン返済中の自宅を、離婚時に妻一人の所有に変更する場合、妻名義で住宅ローンを借り換える必要がありますが、妻の収入ではローンの審査が通らない場合、所有権だけ妻に移し、ローンの返済は夫が続けるケースも見られます。

しかし、夫が新たに家庭をもつようになることもあり、時の経過とともにローン返済が滞るなどの事態も想定されます。ローンが滞ると、金融機関に離婚の事実や所有権の名義変更の事実が見つかり、残債は一括返済するよう求められます。

現金で一括返済できなければ、対象不動産は競売にかけられ、裁判所の強制執行により妻は退去を迫られます。

また、夫名義の家から妻が退去し夫が住み続ける場合、夫はローン返済を継続しますが、不動産評価額からローンの残債を差し引いて残りがある場合、その差額は財産分与の対象となり、夫は妻に現金を用意する必要があります。

例えば、住宅ローンの残債が1,600万円で、資産評価が2,000万円の不動産の場合、差額400万円のうち半分の200万円を現金で妻に用意します。
 

夫と妻で当分する

 


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