売買契約違反による解除

不動産の売主様、買主様のいずれかに契約上の重大な違反があったときに、契約を解除する手順や、契約違反により解除された場合の効果を定める規定を売買契約書に記載します。

上記の例では、売主様または買主様がこの契約に定める債務を履行しないときに相手方が解除できるとしていますが、契約書に規定してある条項のどれかひとつでも違反したら解除が可能というわけではありません。一般的に、解除ができるのは、契約違反により契約の目的達成に重大な影響がある場合に限定されますので、軽微な違反があったに過ぎないだけでは解除は認められません。

解除の方法

『契約違反により解除をするためには、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告しなければならない』とされています。したがって、買主様が決済日に代金を支払わないというだけで契約を解除することは出来ず、売主様が契約解除するためには、まず自分の債務(登記移転義務や引渡し義務）の履行を提供し、そのうえで相当期間の催告をし、それでも買主様が支払わないという事実が必要になります。これは売買のような契約当事者の双方が互いに債務を負っている契約においては、同時履行の抗弁権が認められるからです。

損害賠償の予定（違約金）

契約の相手方の契約違反により契約を解除できる場合において、違反をされてしまった物にそれによる損害があるときは、契約の解除だけでなく損害賠償の請求も可能です。しかし、その損害額を立証することが結構大変なことが多いことから、不動産の売買契約においては、一般的に、あらかじめ損害賠償の予定額（違約金）を合意して契約書に記載します。損害賠償の予定額は、売買代金額の１０～２０％で定める事が多いようです。（売主が宅建業者の場合は、２０％を超える事ができません）

違約金の支払方法

契約の解除があると、解除の効果として契約がなかった状態に戻す必要がありますので、売主様が手付や代金の全部または一部を受領している場合には、それを返還する必要があります。ただし、契約違反をしたのが買主様である場合には、それを違約金にあてて、損害賠償金はその差額を提供していただくようにしています。