「今が売り時？」「高く売るには？」・・・土地売却を検討にあたり誰もが気を揉む内容です。
世界的なコロナの影響、中国の景気減速、ウクライナでの紛争・・・ アベノミクス以降上昇続きだった不動産価格にさらなる上昇を期待することは難しくなりました。 土地の売却を検討するには今が最後のチャンスではないか？・・・というのは皆さんがお考えの通りです。
多くの不動産業者に意見を求めても『 聞けば聞くほど混乱した 』 というご意見を耳にします。具体的な販売方法については「ふわりとした内容」で、何をしてくれるのか、分かるような、分からないような・・・こうなると理想の売却は難しくなりがちです。
不動産会社に相談する前に、売主様ご自身で最低限の勉強をしておきませんか？
土地の売却にあたり、条件交渉については自分で内容を理解し、最終判断できるようにしておくことが重要なポイントです。
福岡市の土地相場（地価）とその推移
アベノミクスと東京オリンピック開催が決定したことで平成２５年（２０１３年）に景気が底を打ちました。五大都市（首都圏・中京圏・近畿圏・福岡圏・札幌圏）では、その後ひたすら上昇を続け、令和３年（２０２１年）の公示地価（全国）については、過去２０年で最も高くなっています。
つまり、土地売却にあたり今は有利な相場であることがわかります。
天神ビッグバン（国家戦略特区による高さ制限緩和）をはじめとする積極的な政策から、福岡市の土地の価格についていえば、全国平均と概ね連動しつつも、それを大きく上回っています。
振り返ると、「新博多駅の開業」「西区の九州大学開発」「六本松エリアの開発」「諸岡エリア旧青果市場跡再開発」「天神ビッグバン」と絶え間なく開発が続いていて、令和３年の福岡市の地価は、平成２０年（リーマンショック直前）の地価を大幅に上回り、過去最高水準にあることが分かります。
福岡市のエリア別の土地相場（地価）
福岡市の公示地価の平均値は以下のように区によって大きく違いがあります。
天神地区・博多駅周辺を含む中央区および博多区では、商業地域が多く含まれることから平均値が突出して高いことがわかります。これら情報は個人の不動産売却ではあまり参考になりません。一方で早良区・南区・城南区・西区・東区では一つの目安となります。
各区内でも地域ごとに相場は異なるので、さらに具体的に近隣相場を確認するには、以下の３つの方法があります。
- 過去の取引事例（実際に取引された物件の価格）で確認
- 路線価（国が決めた土地の価格）で確認
- 売り出し価格（現在売り出している物件の価格）で確認
『実際に取引された価格』で土地相場を確認
国土交通省が提供する土地取引のデータベースである『土地情報総合システム』のウェブサイトを訪問してください。近隣で実際に取引された時の過去の成約価格を確認します。
『路線価』で土地相場を確認
土地情報総合システムでの成約事例には限りがあります。近隣の情報がない場合や成約事例が非常に古いデータであることもあります。そのような場合は次に路線価を確認します。『全国地価マップ』のウェブサイトを訪問してください。相続税の計算で利用する土地価格を国税庁が設定しています。この価格を参考に地価の目安を確認することができます。
『売り出している価格』で土地相場を確認
『不動産ジャパン』のウェブサイトを訪問してください。不動産業者だけが見る事ができる業者間情報システム（REINS）に内容が近いので、近隣の似たような現在売出し中の土地を不動産業者と同じ様に確認できます。あくまで売出し中の価格なので、成約価格とは異なります。したがって必ずしも適正価格ではないかもしれません。この事は理解しておく必要があります。これから売り出すにあたって、確認する目的は現在 売出している近隣の別の土地（競争相手）を知るためと捉えてください。
※不動産ジャパンは、SUUMO・アットホーム・ホームズなどの民間運営サイトではなく、第三者目線で公平な情報が提供されているサイトです。
福岡市都市圏の土地の売り時はいつ？
コロナ対策としての手厚い国のサポートは終わり、今後は企業の倒産から景気が低迷する
バブル崩壊、リーマンショックなど大きなショックの後には数年にわたり景気は低迷し、不動産価格は下落を続けました。コロナ対策により本来なら倒産していたはずの多くの企業や個人が、膿を出さなくてはならない時期をこれから迎えます。
金利上昇が始まる前の今なら、買い手が住宅ローンを組みやすい（買いやすい）
土地を買ってくれる人の多くが新築一戸建ての取得が目的です。
買主は注文住宅なら一般個人ですし、建売住宅でしたら建築会社ですが、どちらにしても最終的に家を買う個人が積極的にローンを組んで購入しなければ土地は売れません。当社は新築一戸建てを多く販売していますが、今は非常に多くの方が低金利で住宅ローンを組んで新築一戸建てを購入されています。
また、駅から近いエリアにおいては投資目的のアパート建築も非常に盛んです。これも投資家が低金利で銀行からの融資を受けることができるからこそ可能なのです。
アベノミクスにあたり平成２５年に日銀総裁に就任した黒田総裁が続ける超低金利は、令和５年４月に黒田総裁退任が見込まれることで方針転換することが想像できます。結果、金利が上昇すると不動産価格は間違いなく下がります。
価格が下がる前の今こそが、理想的とする価格で土地を売ることができる最後の売り場ではないかと考えられます。
福岡市特有の事情
上記の総論とは異なり、天神ビッグバンによる開発は福岡市を元気印の都市として内外に印象付けています。これからも上昇を続けるかもしれませんが、将来への期待値が高いということは現時点で実力以上の評価がつけられていることの証左とも考えられます。
このことからも福岡の不動産を売却するには今がタイミングである事がわかります。
高く売り出すならどうすればよい？
売出し価格は仲介業者が査定した価格を参考に売主が決めます。相場より１０％～１５％高い売り出し価格にするとよいでしょう。
物件を公開して売れ残る状態は絶対に避ける必要があると考えますが、１５％程度であれば、どうしてもそのエリアに家を建てたいお医者様など、土地を探している買主がいれば引き合いがあります。引き合いがあれば、そこから条件交渉となります。
土地売却に際し要する費用
1. 印紙代（印紙税）・・・必ず必要
2. 仲介手数料・・・必ず必要
3. 測量費用・・・高く売るなら必要になる場合あり
4. 境界確定費用・・・高く売るなら必要になる場合あり
5. 物件調査費用・・・必要になる場合あり
6. 残置物処分・解体費用・・・必要になる場合あり
7. 抵当権抹消登記費用・・・ローンが残っていたら必要
8. ローン返済手数料・・・ローンが残っていたら必要
9. 譲渡所得税・住民税・・・売却益が出る場合に必要
10. 消費税・・・売り主が消費税の課税事業者の場合に必要
福岡市（福岡県）の土地を賢く売却するあなたの注意点
高すぎる査定に注意
土地の査定価格は、査定額で売却できることを約束する金額ではありません。土地の売却価格は、実際に取引が完了するまでわからないもので、あくまで見込み額でしかないのです。
業者によって、媒介契約を獲得するためだけに、（実際には売れないと知っていて）極端に高額な査定価格が提示されることがあります。
どうして売れない価格で査定額を提示するのか
これらの業者は、高い査定額を提示することで売主の気を引き、独占販売権（専任媒介契約）を獲得することだけを目的にしています。不動産仲介業者は売主と媒介契約をしなければ仲介手数料を得られないので、手段を択ばず売主との媒介契約獲得にむけ活動します。
当然ですが、相場価格とかけ離れた売り出し価格で販売しても、いつまで待っても売れません。結果、１年くらい待った後で、理由をつけて値下げの提案がなされ、（業者にとって？）ちょうど良いタイミングで買主が現れます。
これでは売主はたまったものではありません。その間、固定資産税・雑草処理他、売主が支払うコストのことはお構いなしです。
ようやく買主が現れる頃には、売れ残り物件となっているので、結果、値交渉されやすく、相場より安い価格での売却となりがちです。
こういった仲介業者の都合に踊らされないように、自分でも相場を知っておき、誠実に話ができる業者を選ぶ判断力が売主には求められます。
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古くからの井戸がある どうする？
古くから井戸には水神（すいじん）が宿り、人々の営みを守ってくれたと日本人は考えてきました。
土地の売却を行う際には、使わなくなった井戸を埋める前に、次の所有者へ土地を気持ちよく引き継げるようにと神主に依頼して「水神上げ」を行います。
詳しくは動画をご覧ください。
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