老人ホームのご紹介
ご入居される方やご家族様の予算や施設の条件等のご要望をお聞きしながら、ご希望に沿った老人ホーム探しをお手伝いいたします。
施設ご入居後のご自宅の売却・管理・賃貸などもご相談いただけます。
老人ホームが決まったら
日本の高度成長を支えた団塊の世代が高齢化され、今まさに高齢化社会を迎えています。
高齢者の生活を考える際、次の3つの選択肢のなかから考える事となります。
・高齢者施設で生活する
・最期まで持ち家に住み続ける
・最期まで賃貸住宅に住み続ける
そのなかで『福岡市および周辺の高齢者施設に入居される場合』には、資産の売却や、不動産の賃貸収入などの資産活用をつうじて、入居に必要な資金を捻出しているのが実情です。
高齢者施設への入所を具体的にすすめられると、『自宅をどうするか問題』に否応なく直面します。
打つ手としては
・親族の誰かが住んで利用する
・借家として貸し出し、収入を得る
・最大の資産なので売却して現金にする
家賃収入を目的として貸す方法がありますが、固定資産税に加え、ガス給湯器の故障、雨漏りなどには大家として修繕対応を求められます。もちろん、費用は大家の負担となりますので、想定外の出費についても考慮が必要です。
また、入所される高齢者施設には、入居時の一時金として「まとまったお金」が必要ですから、親族の誰かが住むなどの利用がない場合には、売却は前向きな判断といえます。
H30年福岡県 空家率 12.7%（全国平均 13.6%）
ご自宅の売却が視野に入ったら
認知症と診断される場合、売却できない問題
この問題に直面される当事者は所有者の子供世代となり、「もっと早くに話し合っておけばよかった」と悔やまれる事となります。
親名義の不動産は、たとえ実の子であっても無断で売却することは法律で許されないため、所有者に『売る意思があるかどうか』を確認して、本人の同意を得る事が求められます。
ひとたび親の判断能力が不十分とされたら、子や親族は弁護士や司法書士に成年後見人（保佐人）を依頼しなければなりません。子や兄弟でも成年後見人になれないため、不動産の売却には親族以外の弁護士や司法書士が成年後見人（保佐人）となります。
成年後見人制度は家庭裁判所の許可を得ながら事をすすめるので、「お金」「時間」「手間」がかかり面倒だと感じるご家族が多い・・・・・法定後見制度
一方、親が認知症になる前に本人に後見人を選んでもらう制度があります。
子などの信頼できる親族をみずから後見人に選び、あらかじめ証人が作成する公正証書で明らかにしておく。・・・・・任意後見制度
ただし、任意後見制度により身内から後見人を指名しても、本人の財産を維持するという目的から、『節税対策』、資産の『有効活用』および『組み換え』は認められません。
『節税対策』や資産の『有効活用』が必要になる場合は、あらかじめ信託契約を定めることで、後見制度にみられる制限から解放され財産管理を柔軟に行うことが可能になります。・・・・・家族信託制度
後になって「認知症であるにもかかわらず、勝手に不動産売却をすすめた」という主張から親族間で争いに発展する事が多いので、これを防ぐ為に、不動産売却に着手される際は事前に司法書士に判断能力の確認を依頼します。
元気なうちにご自宅の売却について話し合っておく事が理想です。認知症等になることも想定されるとお考えの場合、将来の不動産売却を見据えた成年後見制度のお申込み司法書士がサポートします。
『どんな暮らしをしたいか』『親族の誰にサポートをしてもらいたいか』等、専門家に事前に相談して処理しておくと安心です。
相続財産目録を作成
自身で所有する財産の目録をあらかじめ作成しておくと、もしもの際の相続人に遺産の全容を知らせる事ができ、遺族の負担を抑える事ができます。
また、家として相続税の対策をする場合には、財産の正確な把握から始まります。またご自身が他界された後には、複数の相続人がいる場合に遺産分割協議が必要になります。
財産目録が無い場合、相続税申告のために相続人らで財産目録を作成しなければなりませんが、本人が他界した後に遺産を調査するのはかなり大変な作業です。相続財産目録が用意されていれば遺産分割協議の際に遺族は助かるでしょう。
自宅売却が具体的になったら生前整理
長い歳月をかけて『思い出』とともに『多くのモノ』を抱えていらっしゃると思います。
これら面倒な事は先送りにしがちですが、一気に済ませてしまうと肩の荷が降りて物事が進みます。
当社では『家まるごと売却』も承っておりますので気兼ねなくご相談くださいませ。
住み慣れた福岡の我が家を売却するにあたり、『生前整理』『退去後の不用品処理』については業者に依頼する事が近年では増えています。
どうしても時間を確保できない方は多く、そんな方々の為のサービスとして、必要な品物だけ引っ越し先へ移していただき『後で残ったモノ』については当社が処分いたします。
親の終活を手伝う ご家族へ
親の不動産について売却準備に着手されるのが息子様・娘様となるケースでは、子の世代で難しい問題を抱えてしまうことがあります。
一般的には築古の物件となる場合が多いので、『建物』の価値は低くなってしまっている事が多く、『建物』の価格というよりはむしろ『土地』の価格が不動産価格のほとんどとなります。
土砂災害警戒区域に位置している ／ 浸水区域に位置している ／ 建物を再建築できない ／ 擁壁（ようへき）がある ／ 堀車庫（ほりしゃこ）がある
その土地の性質によっては、査定価格は家族が想定していたよりも随分安くなります。
事実を親に言えない・・・親への報告をどうしようか・・・このまま施設に入居・・・実家の売却活動は小休止
この様な状況のご家族におかれては、高齢者施設への入居後に痴呆（ちほう）が入ってしまって、不動産が高く売れないのに、『後見手続き』でさらに費用が増えるという事があります。
そのうえ、売却する不動産がご両親の自宅である場合には注意が必要です。売却するには家庭裁判所の『許可』を取らなくてはなりません。
これは言い換えると『売却の許可』が得られない場合には、たとえ家族であっても不動産を売れない問題に直面するかもしれないということです。
ご家族はもちろん、依頼を受けて売却活動を続けてきた不動産仲介業者も肩を落として途方に暮れるしかありません。不動産業者であれば同業者からしばしば耳にする話です。
先送りするほどに問題は複雑になって身動き取れなくなります。
これは『相続問題』も同様です。
不動産の問題は持ち越さずに、その都度、解決策を探るようにすることが賢明です。
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