不動産売却の相談受付時の概要

①ご売却ヒアリングシート
②ご売却理由の確認
③ご希望条件
④資金計画
⑤問題点や注意点についての確認
⑥実査定の日時を確認
⑦税務相談

①ご売却ヒアリングシート

お客様へご売却ヒアリングシートをお渡しします。
書ける範囲で構いませんのでご記入をお願い致しております。

ご記入が終わりましたら、ヒアリングシートをもとにお話頂ける範囲でさらに情報を集めさせていただきます。
「自分の情報を公開するのはちょっと抵抗があります」という売主様もいらっしゃいますが、ベースとなる顧客情報がなければ、アドバイスやご提案ができません。1時間を目安にお時間を頂戴いたします。

不動産のご売却ヒアリングシート

②ご売却理由の確認

ご売却相談の目的は、トラブルが無く売却できる物件かを見極める事ですから、以下の項目についてお尋ねしながら確認をさせていただきます。

物件

・物件の種別(戸建て・マンション・土地・その他)
・物件の広さ(㎡)と築年数、構造(木造・鉄筋コンクリート造・その他)
・物件の概要(土地なら形状・高さや陽当たり / マンションなら階数や角部屋・ペットや駐車場などについての管理規約)
・物件のお金に関すること(マンションなら管理費・修繕積立金・固定資産税の年額)

権利関係

・所有者(共有者がいるか?持ち分は?)
・抵当権の有無と残高

ご希望の条件

・売出価格
・引渡し時期

その他

・取引上の注意点(住替えをするので引き渡し時期に注意するなど)
・物件の瑕疵(雨漏り・家の老朽化)
・所有者の問題(相続登記を終えていない)

これらのチェック項目が確認できれば、机上査定ができますし、販売方法のご提案もできます。
売却に関する情報は多ければ多いほど良いのですが、時間との関係であまり些細なところに時間をかけすぎても仕方が無い場合があります。

あとの細かいところは、実査定時までに質問事項をまとめてお聞きするようにいたします。

お話の内容は多いので、意外にあっという間に過ぎてしまいます。

③ご希望条件

ご希望の条件について、なぜそのようにお考えなのかの理由をお尋ねすることがあります。

「ご友人やご両親から聞きました」「雑誌に書いてあった」など、売主様の知識や理解度は皆様で前提条件がまちまちの状態です。売主様の勘違いなどがある場合には早目にご説明をいたします。

また、一般的には売主様は市場よりもご自身の物件に高い評価をされがちです。そのため、成約事例などを見ていただきながら、現実として成約を予想できる価格はどのあたりなのかをお伝えする場合もあります。

あまりにも現実とかい離したご希望条件の場合は、売主様に現実を認識し直していただくために時間がかかります。しかしながら、どこかの時点で現実に近づけることがクライアントである売主様のためにも必要ですので、タイミングを見計らって「相場では2500万円くらいです・・・」と市場を見据えた予想価格をお伝えいたします。

誤解

④資金計画

資金計画は売却予想価格が抵当権残高を下回る場合には、その不足分を自己資金で埋められるのかどうか、住み替えを行う場合は購入物件の価格と融資可能額をにらみながら、売却予想価格と抵当権残高を見て成立するのかどうかを慎重にみていきます。

資金計画は10万円以内の齟齬ならあまり問題とはなりませんが、数十万円、数百万円も資金計画に齟齬が出る場合は、自己資金やご両親からの借入れなど何らかの対策が必要となります。
そのため、この時点で計画が成り立つか目安は立てておきたいところです。

成り立たないようでしたら、当初の希望条件を低くするということも必要ですので、売主様には「実査定前ですが、机上査定では成約予想価格は2000万円なので、住み替えをスムーズに行うのは500万円ほど足りないようです」と、この段階でお知らせして、そのうえで実査定を行い、計画が成り立つか詰めていくようにいたします。

資金計画の打合せ

⑤問題点や注意点についての確認(物件の瑕疵・案内する時間帯)

取引上の注意点や物件の瑕疵、所有者様の問題については注意深く調べさせていただきます。
調査をすればわかることよりも、売主様にしかわからないことに焦点を絞りお聞きするようにいたします。
例えば、お隣との関係や過去の雨漏り、心理的な瑕疵、未登記の建物部分などです。
これらは全て価格査定だけにとどまらず取引全体に影響を与えるものですから、できるだけ売却のご相談時にわかる範囲はすべてお聞かせいただきます。
売主様のなかには「言わなければどうせ買主もわからないのだから・・・」とお考えになる人もいます。また、言ってもいいのかどうかを悩んで、奥歯にモノが挟まった様な話をする方もいます。
しかし、もし言わずにおいて買主様に不利益が生じると、それはトラブルとなります。
そのため、「物件や取引に問題があると後日買主様とトラブルになって、場合によっては大きな金額の損害賠償の対象になることも考えられます」というように、問題を隠しておくことは売主様ご本人に損害を与える事になるとお伝えして、できるだけ話をしていただくようにしています。

瑕疵,雨漏り

⑥実査定時にご用意いただく資料

売主様の物件の販売活動に不可欠な書類は以下の通りとなります。

■土地建物の実査定時にご用意をお願いする書類■
・登記済権利証(登記識別情報)
・建築確認通知書
・建物の間取図
・土地の測量図
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・建物の請負契約書
・固定資産税納付通知書
■マンションの実査定時にご用意をお願いする書類■
・登記済権利証(登記識別情報)
・購入時のパンフレット
・建物の間取図
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・管理規約・長期修繕計画書
・管理費、修繕積立金など月額でかかる金員がわかる書類
・固定資産税納付通知書

土地の測量図

⑦税務相談

売却相談の際には税務の相談を受ける事があります。しかし法律上、税務相談を受けられるのは税理士や税務署などだけです。
そのため売主様から税務相談を受ける場合は「正確な税額や内容は必ず税理士や税務署で確認をして下さい」とお伝えするうえで、「税金がかからなさそう」や「この位ではないでしょうか」と助言をさせていいただくようにしています。
主に譲渡所得税や居住用財産の特別控除などのご相談となりますが、詳しいご説明をお求めでしたら、当社の顧問税理士をご案内させていただきます。

税務相談


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