建売新築一戸建てを賢く買う人の考え方

建売新築一戸建てをご検討されたA様、「これは!」という建売住宅との巡り会いがありました。

ロケーション・・・申し分なし
土地の広さ・・・申し分なし
建物の広さ・・・申し分なし
価格・・・申し分なし

実は、この物件、建物完成から半年以上を経過して大幅値引きがされていました。つまり売れ残り物件です。

なぜ、売れ残っていたのか・・・思い当たるポイントは一つ。

 

1階トイレの設計ミス

問題のトイレ

便器はもちろん、一見トイレに問題ありません

階段下に配置されたトイレには大きな窓があり採光が良く素敵に見えますが、このトイレには一つだけ問題があります。(もちろん建築基準は満たしているので違法建築ではありません)

問題のトイレ2

トイレの前の壁が迫っています 便器の前が窮屈

二階への階段下の部分に配置されたトイレスペース。便器の奥に物置棚が設計されていたためトイレスペースの奥行が103cmしかありませんでした。(一戸建てでは170cm、マンションでも最低130cmが確保されることが一般的です)

便器背後の物置棚は、ハウスビルダー様には言い過ぎで申し訳ないのですが、アレンジのし過ぎで蛇足(だそく)となりました。

設計する人も血の通った人間ですから、こういう事もあります。

問題のトイレ4

トイレスペースの奥行は??

問題のトイレ3

トイレスペースの奥行103cm → のちに123cmに改善されます。続きをご覧ください

これでは、便座に座る際には鼻を、そして便座から立ち上がる際にはおでこを、前の壁にぶつけてしまいます。

 

どうして設計ミス?

階段部分を有効活用したトイレの設計になっていますが、トイレの奥に壁を作ることで頭上の階段下がりに頭を打たないようにとの設計の意図は読み取れます。さらには、トイレの奥に棚を作ってトイレスペースに工夫をとの想いが感じられます。

問題のトイレ7

天井には階段の気配

問題のトイレ6

せめて後方の棚を作らずに便器を後ろに下げて設置すれば・・・

問題のトイレ5

便器の前方が窮屈

よかれと考えての設計ですが、現実に出来上がった建物は、明らかにこの窮屈なトイレが原因で売れ残ったと考えられます。

 

もう一度確認します。 本物件の素敵なところ

・2階への吹き抜けから採光もよく、解放感があります。
・敷地が広く隣地建物との距離にもゆとりがあります。
・敷地が広いので収納スペースがたっぷりあります。
・一室が西向き、他は全室南向きの窓があります。
・南欧スタイルのお洒落な外観
・幅広2台ゆとりの駐車場(ただし縦列駐車)
・小学校も近くお子様の通学に理想的
・近隣にテニスコート2面付の公園があり環境も理想的
・近隣に市営温水プール・体育館・大規模テニスコートがあります。
・最寄りのJRの駅まで徒歩18分(ギリギリ徒歩圏内)

メリットを挙げるとこの物件は良いことだらけです。

しかし物件のポテンシャルに目をむけられないまま売れ残っていました。トイレの奥行きが異様に狭いという理由で。

 

ビルダー様は何があっても設計のままの状態で販売

建売ビルダー様(売主)は売却にあたり、改造工事を絶対に請負いません。ビルダー様は物件を建築確認を受けた設計そのままの状態で売らなくてはならないのです。

今回は、物件引渡し後に買主様と職人(光安氏)と直接契約していただくことで、この問題を解決しました。

リフォームを職人に直接依頼

<ご入居までの流れ>

1) 土地建物の売買契約 (Yes!不動産)
2) ローン金消契約 (金融機関)
3) 土地建物の決済・引渡し (Yes!不動産)
4) リフォーム請負契約 (光安)
5) リフォーム工事 (光安)
6) ご入居

 

ビフォー&アフター

問題のトイレ2

トイレの前の壁が迫っています 便器の前が窮屈

下矢印

新築一戸建てトイレ改修後1

便座の前 広く改善されました!

新築一戸建てトイレ改修後2

ペーパーホルダーも良いものに交換

新築一戸建てトイレ改修後3

タンクレストイレで後方もひろびろ

新築一戸建てトイレ改修後4

棚と貯水タンクが無くなったので窓からの光があしもとまで広がります

新築トイレ改善後

【新築トイレ改善後】奥行103cm → 123cmに改善

 

改善点まとめ

● 床面の奥行きを20cm広げました
● タンクレストイレで便器サイズを短くしました
● タンクレストイレで後方部分をすっきりさせました

結果、トイレ足元の広がりに加えて、後方部分の空間が広がりました。さらにはタンクが無くなることでトイレの特徴であった窓からの採光がさらに向上し、以前よりもさらに明るいトイレになりました。

 

リフォーム工事の様子

リフォーム費用: 30万円(10% 税込)

工事期間: 2日間 (物件引き渡しの2週間前に職人と最初の打合せ、その数日後に正式依頼)

リフォーム内容: タンクレストイレに交換/トイレ奥の壁撤去/トイレ奥の壁つくり/フローリングなおし/壁紙なおし
 

新築一戸建てトイレ壁解体

トイレの棚と壁を解体したところ

新築一戸建てトイレ配管なおし

便器を後方に下げて取付け

新築一戸建てトイレ壁やり直し後

解体した壁をやり直ししました

新築一戸建てトイレ配管なおし後

新築一戸建てトイレクロス貼替

壁紙職人が仕上げます

新築一戸建てトイレ壁紙アクセント

アクセントクロスでオリジナルに

 

考え方が柔軟だとチャンスを手にできます

<注意点>

リフォーム後、売主である建売ビルダー様はトイレ部分についての保証をしません。

リフォーム部分(トイレまわり)については買主様の自己責任としていただく。ただしその他の部分については建売ビルダー様の通常の保証を受けられるものとなります。

特に新築一戸建ての家探しをされる方からは『・・・がダメ』『・・・でなかったら良かったのに』というお言葉を耳にします。どうしても人は減点法で考えるように育って大人になってしまいますね。やむを得ないと思います。でもこのお客様のように見方を変えるだけで、新築の家さがしにだって好条件が隠れていることがあります。ダイアモンドの原石を見つけるくらいの気持ちでチャンスを狙いたいものです^^

そのためには先ずはフットワークよく多くの物件を見てまわりましょう!私達には気兼ねなくどんどんと内覧をお申し付けください。

 

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