■天井高が2.6ｍの開放感あふれる室内　　■地下鉄空港線「赤坂」駅へ徒歩7分。国内・海外への玄関口へ直通アクセス　■天神徒歩圏内、舞鶴公園や大濠公園が身近な「自然環境」が融合する大手門エリア■Ceiling height: 2.6m ■7 minutes walk from Akasaka station on subway Airport Line. Direct access to Fukuoka airport ■Otemon area is within walking distance to Tenjin, Maizuru park, and Ohori park.

これまで4号建築物（2階建てまでの木造戸建）では柱を残しての大幅増改築や屋根の葺き替えは自由にできましたが、2025年4月からは、原則として建築確認申請が必要になります。

したがって、中古住宅を購入して、大幅な増改築をおこなう事をお考えの場合、慎重に検討をされることをご案内いたします。要する費用・時間が大きく変わってきます。

また、物件によっては以下のように深刻な事態も想定されます。

例えば、、、
崖の上にある既存の築古住宅です。
道路と接している部分が狭いです（接道長さが短い）。
雨漏りがあります。
床下に少しシロアリ被害があります。
このような木造住宅では、購入後に大規模修繕が必要です。
屋根の葺き替え、柱、梁、大引きの修繕、などをすれば大規模修繕に該当し、建築確認申請をしなければなりません。
崖の上にあるこのような不安定な状態の家に役所は建築確認をおろさない恐れがあります。
2025年3月までなら問題ありませんでしたが、2025年4月以降は問題になります。
そもそも増改築を許可してもらえない築古戸建てをあなたは買いますか？？？という問題です。
安易にリフォームで解決することができない場合があります。
物件価格が安い、駅近などという理由から安易に不動産を購入するのではなく、親身になってくれる専門家に相談するようにしましょう。

このような場合には物件選びにあたり建築士にも相談が必要です。

確認申請には構造計算書や省エネ適合の書類を用意しなければなりません。これらすべてが影響しコスト上昇につながります。

現実的な話として、一部の物件については古いものを活かして使うことができなくなることをご考慮ください。

 
Yes!不動産　代表 松田 貴志
https://baibai.yes-fudousan.com/company
2024年8月29日

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水曜日

今日は２０２４年１月２２日です。

新学期を迎える直前、買主様のニーズにあわせるように、殆どの建売ビルダーの決算期は３月末。なので２月や３月は例年大幅値引きがありますが、１００万円引き２００万円引きが通常です。

ちょうど一年前２０２３年の今頃、新築建売の業界では３００万円４００万円の大幅な値引が相次ぎました。私達でも初めて見るレベルの大幅値引。

後で聞いた話によると、昨年は原価で売却や、なかには大赤字で在庫を現金に換えていたビルダーもあるようです。

２０２３年４月以降の前向きな見込みが読めない状況下にあって大手建売メーカーが現金化を急いでいたということになります。あの時に行動力があって意思決定できたご家族は大正解、花マル二重マルだったと思います。

今年の２月３月の値引はどうか？？

２０２３年度も通年とおして、一昨年と同様、新築建売の売れ行きは芳しくなく、今年の２月や３月にもまたとんでもない大幅値引が打ち出されるのでは！！！と期待する向きがあるかもしれません。

残念ながら昨年とは状況が変わっているようです。ビルダーによっては大きく値引き出来ない物件が増えています。

どうして値引き出来ないのかというと、大手建売ビルダーが例年なら２００棟建設するところを１３０棟に絞るなどして、販売目標を下げています。

だから昨年と比較して今年度は販売戸数減を織り込んだ事業計画をたてていると聞きます。

そのうえで利益を確保しないと会社が成り立たない。なので大幅値引できない。こんな状態です。

当然、我々不動産仲介業者はお客様のために好条件を勝ち取りにゆきますが、建売ビルダー自体が３－４か月待てばいずれ売れるだろう・・・と我慢するようになってきています。

昨年までだと、２ヵ月待てば次のお客さんが現れて、いずれ売れるのはわかっているけれど、会社の上席からは『早く売りなさい！』と詰められる。仕方なく『もう１００万円くらいなら値引きしてもいいや・・』というなりゆきで売ってくれていたと思います。

それが、大手建売ビルダーも、経営陣から現場の担当者にいたるまで以前なら辛抱できなかった２ヵ月や３カ月間の我慢。今ではこの我慢をするということが身についてしまいました。以前のように勢いでは売ってはくれないのです。

これからマイホームを検討する方、以前に検討してたけれど小休止していた方も、すでに新築建売が最近売れていないという情報をご存知だったのではないでしょうか。

売れないんだから今後売りに出される物件は、値段が下がるんじゃないか！！とお考えではありませんか？

残念ながら、これからも値段は下がらないと考えます。

飯田グループホールディングスという日本の最大手の会社が全国で年間１万棟以上の新築建売を作っていたのですが、これらの会社が建築を３割減するだけでキッチン・浴室・外壁材の発注量は３０００戸分減となります。トイレだと２階にもあるので６０００個減！！

この波はリクシル・ニチハなどの大手建築資材メーカーにもおよび、数が減る分、単価を上げなくてはなりません。建材の値上げ要因は円安だけではないのです。

また、建売ビルダーのなかには値上げやむなしなので新築建売にしては高級感のある路線に舵を切った会社も見受けられます。このちょっと高い新築建売を時間をかけて丁寧に売る。

ただただ新築建売が売れない現状で、ビルダーは守りの戦略に進んでいます。

とはいえ、決算前のこの時期。この先１年を見通して最後のチャンス。というよりも値引きのタイミングはこの時しかありません。・・・昨年ほどのスーパーチャンスにはなりませんが。

そして、４月以降、来年の今頃まで値段交渉が難しい時期は続く・・・現場の最前線にいる私達はこう見ています。

 
Yes!不動産　代表 松田 貴志
https://baibai.yes-fudousan.com/company
2024年1月22日

新築一戸建て対応エリア（物件の場所）

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掲載しているエリア外の物件でも対応できる場合がございます。お気軽にご相談ください。

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所有者不明の土地が増加しすぎて社会問題化しています。

令和６年４月１日以降、相続により不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を必ずしなければならなくなります。

正当な理由が無いにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、１０万円以下の過料が科せられるかもしれません。

なお、今回の改正施行後は、施工時より前のケースについてもさかのぼって適用されます。

以下に該当する方は相続登記を放置していると考えられます

●親が亡くなった時に実家の名義を変更していないような気がする

●親が所有していたよく知らない土地があるが、現地に行ったことも登記簿も見たこともない

●複雑な家庭の事情から、親が亡くなった後に何も手に付けずにそのままになっている

相続登記を放置していると、こんなことにもなります

■その後の権利関係が複雑になり余計な費用が必要になる

■不動産を売れない、担保設定ができない

■認知症等で遺産分割が困難になる

■他の相続人の債権者による差し押さえの心配

過料による相続人への責任追及に加えて、このように所有者不明の土地は活用・保存・処分が相続人へのリアルな問題として突き付けられます。

不動産を売却する際には、名義人（故人）の相続人全員の同意が必要です。

場合によっては、名義人（故人）の配偶者・子・孫・兄弟・甥・姪・・・など、大変な作業になることもあります。

なので、相続登記をされていない方は早めに着手されてください。

Yes!不動産も司法書士と連携してお役立ちにつとめます。

 
Yes!不動産　代表 松田 貴志
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2023年6月2日

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そのような、非常に有効な特例でありながら、その認知度は低いのが現状です。

しかしながら、不動産売却時において節税効果は非常に大きいため、積極的に活用したい特例です。

そこで「相続時の3000万円特別控除」について、以下にご説明いたします。

相続時の3,000万円特別控除の概要および適用要件

家屋の条件

・昭和５６年５月３１日より前に建築されている
・相続開始の直前において、被相続人が住んでいた
・区分所有建物（マンション）以外の家屋である
・被相続人以外が住んでいなかった
・相続から譲渡まで、事業の用途、賃貸の用途、または居住用途に供されていない

期限

Ｑ：　いつまでに手続を行う必要があるのですか？

Ａ：　不動産を相続した日から数えて３年を経過する日の属する年の１２月３１日迄

危険な空家を減らすことを一つの目的として、相続時の３０００万円特別控除の制度があります。

旧耐震基準の一戸建の解体促進をねらって制度がつくられていますので、この目的に合致していない住宅は残念ながら非適用となります。

しかし、要件を満たしていれば、節税効果は非常に大きく、積極的にこの特例制度を利用したいものです。

先ずは、相続された不動産が適用条件を満たしているか確認されますことをお勧めいたします。

 
Yes!不動産　代表 松田 貴志
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2022年8月1日

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水曜日

全国的に問題となっている空地・空き家問題。地方をはじめ人口減少が進展し利用ニーズが低下する土地が増加するなか、
それらが放置されて所有者が誰かわからなくなる（所有者不明土地）の問題が深刻化しています。

それらを解消することや土地の有効活用を通じた投資の促進、地域の活性化を図る観点から令和２年度の税制改正により、
個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別措置（１００万円控除）が創設されました。

低未利用地の土地等を譲渡した長期譲渡所得に係る特別控除の主な要件

本特例措置は、令和２年７月１日から令和４年１２月３１日までの間に以下の主な要件に該当する譲渡をした場合に適用を受けることができます。

• 譲渡したものが個人であること。
• 低未利用土地等であること及び譲渡の後の当該低未利用土地等の利用について、市区町村長の確認がされたものの譲渡であること。
• 譲渡の年の１月１日において所有期間が５年を超えるものの譲渡であること。
• 低未利用土地等および当該低未利用土地等とともにした当該低未利用土地等の上にある資産の譲渡の対価の額の合計が５００万円を超えないこと。

Q　建物の立っている土地も本特例措置の対象ですか？
 
低未利用地の土地とともに、空き家・空き店舗の建物の立っている土地も低未利用土地等に該当します。ただし、建物のみの譲渡については本特例措置の対象となりません。当該土地と建物の譲渡の対価の合計が５００万円以下である必要があります。
 

Q　共有持分の土地を譲渡した場合はどのように扱われますか？
 
土地が共有である場合に、譲渡の対価の額が５００万円を超えるかどうかは、所有者ごとの譲渡対価により判断されます。
 

Q　対象となる土地を分筆した場合、適用は受けることはできますか？
 
適用を受けようとする低未利用土地等と一筆の土地からその年の前年または前々年に分筆された土地等については、その年の前年または前々年にこの制度の適用を受けていないことが要件となります。例えば対象となる土地について分筆をし、その一部について適用を受けた場合、その翌年または翌々年に残りの土地を売却しても、適用を受けることはできません。
 

Q　資材置き場や駐車場などとして利用している場合、低未利用土地に該当しますか？
 
上屋や料金収受機器等の一定の設備投資を行っていない場合、本特例措置の対象となる低未利用土地等に該当します。
 

Q　所有期間が５年を超えることが要件となっていますが、相続で相続した土地の所有期間はどうなりますか？
 
長期譲渡所得の計算については相続があっても所有期間の計算は引き継がれることとなっているため、相続で取得した土地については被相続人と通算した所有期間が５年を超えていれば要件を満たします。
 

Q　宅建業者に土地等を売却した場合に対象となりますか？
 
宅建業者が空き家となっている中古住宅を買い取って、一定の質の向上をはかるリフォームを行った後に売却する（買取再販）場合は、本特例措置の対象となります。また宅建業者が低未利用土地を買い取った後に住宅を建てて分譲する場合は、本特例措置の対象となります。
 
※その他手続き等の詳細につきましては税務署、もしくは各市町村にご確認ください。

国土交通省　動画配信

長期譲渡所得の１００万円控除が創設されたことに伴い、国土交通省において、制度創設の背景や具体的な手続きについての解説動画が配信されています。

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同時に、金融機関の住宅ローン融資のあり方が来年どのように変化するかの問題もあります。既に不動産投資向けアパートローンが難しくなっていますが、住宅ローンについても金融機関の考え方に変化がでてくるとそもそも住宅購入が難しくなります。

年収減が確定する線引きラインの締め切りは12月末となります。これまでに融資を完了し、そして入居するためには、逆算して今（11月の中旬～末）が年収減前の申込み最終締切りとなります。

すぐに融資を実行してもらわなければならない訳で、新築なら建築中の物件は難しく、完成在庫から選ぶということになります。または検討に入ってくるのは中古マンションや中古戸建ということになります。

なんとなく検討を続けていて踏み切れないでいらっしゃる方は、このタイミングで前に踏み出すようにおすすめしています。

もちろん住宅ローンを利用してマイホームをご検討の方へのアドバイスとなり、現金で不動産を購入できる方はこの限りではありません。ゆっくり来年お考えください。

 
Yes!不動産　代表 松田 貴志
https://baibai.yes-fudousan.com/company
2020年11月15日